Achtung: Wichtige Änderung für Immobilien-Eigentümer!

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00:00:07: Bei Immobilien stehen wichtige gesetzliche Änderungen an und genau darüber möchte ich euch jetzt informieren.

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00:00:23: Hallo, liebe Hell Investierten. Schön, dass ihr wieder dabei seid bei einer neuen Ausgabe meines Podcasts.

00:00:29: Und wie mir vor kurzem zugespielt wurde, da auch Danke an die Podcast-Community ist es so,

00:00:36: dass im Jahressteuergesetz 2024, welches gerade noch in der Diskussion ist und in kurzer verabschiedet wird,

00:00:43: eine Änderung an gedacht ist in Immobilien bzw. im Immobilienbereich.

00:00:49: Machen wir so mal einen grammatikale, deutschensatz daraus. Und zwar geht es um die sogenannte Restnutzungsdauer.

00:00:56: Jetzt wird es ein bisschen kompliziert und es gibt einige, die haben sich um dieses Thema noch nie gekümmert und gesagt,

00:01:03: ja, das ist mir egal mit dieser Restnutzungsdauer. Das wird gesetzlich schon passen und dem füge ich mich.

00:01:08: Und dann gibt es doch schon eine Fraktion, die hier steuerliche Optimierungen vorgenommen hat in den letzten Jahren

00:01:15: und genau für diejenigen wird es jetzt besonders spannend.

00:01:18: Denn diese steuerlichen Optimierungen können, so wie es zumindest jetzt aussieht,

00:01:22: ab dem kommenden Jahr 2025 nicht mehr umgesetzt werden.

00:01:27: Ich fange mal vorne an. Wenn ihr eine Immobilie kauft, dann hat eine Immobilie genauso wie alles andere auch eine Art Restlebenszeit.

00:01:36: Das heißt, man kann die Immobilie abschreiben, weil sie einfach pro Jahr abgenutzt wird und schlechter wird.

00:01:42: Und das ist die sogenannte Abschreibung, die dann also steuerlich entsprechend angerechnet werden kann.

00:01:48: Jetzt ist es so, dass man in Deutschland in der Regel unterstellen kann, dass Immobilien, die jetzt erworben werden, 50 Jahre an Restnutzungsdauer haben.

00:01:56: Das heißt, wenn wir es mal umrechnen, dass ihr 2% des Wertes jährlich abschreiben könnt.

00:02:02: Also angenommen, die Immobilie wäre eine Million Euro wert, könnt ihr 20.000 Euro jährlich an Abnutzung ansetzen und das auch entsprechend abschreiben.

00:02:11: Es gibt noch eine Ausnahme, wenn ihr Immobilien habt, die vor 1924 erbaut wurden, dann wird eine Restnutzungsdauer von 40 Jahren unterstellt.

00:02:21: Das heißt, dann könnt ihr 2,5% jährlich abschreiben.

00:02:24: Ist die Immobilie zwischen 1925 und 2022 erbaut, dann werden die gerade genannten 50 Jahre unterstellt.

00:02:32: Ab 2023 wird eine Restnutzungsdauer von 33 Jahren unterstellt.

00:02:38: Das heißt, ihr könnt sogar 3% jährlich abschreiben.

00:02:41: Das liegt jetzt nicht daran, dass man sagt, alles was 2023 und danach gebaut wurde, ist irgendwie nicht mehr so gut wie das alte Zeug und da geht das schneller kaputt.

00:02:49: Sondern da will man einfach oder der Gesetzgeber will hier versuchen, die Bauherden zu motivieren, also vor allem auch Leute, die mehr Familienhäuser bauen, damit einfach neuer Wohnraum geschaffen wird.

00:02:59: Ihr wisst, wenn ihr treue Hörer aus meinem Podcast seid, dass ich hier diese Zahlen schon öfter mathematisiert habe.

00:03:05: Und es gibt dir das politische Ziel, dass pro Jahr 400.000 Wohnungen neu geschaffen werden sollen, damit man hier den Wohnraum entsprechend auch am Markt anbieten kann, damit die Mieten nicht so explodieren.

00:03:15: Was in der Realität allerdings passiert, ist, dass wir wahrscheinlich dieses Jahr um die 200.000 Wohnungen oder weniger bekommen werden.

00:03:21: Weil einfach die Baukosten zu hoch sind, weil die Zinsen lange zu hoch sind, auch wenn sie jetzt wieder fallen, aber für einige immer noch zu hoch sind.

00:03:28: Weil einfach auch es nach wie vor schwierig ist, entsprechend das Fachpersonal zu bekommen.

00:03:33: Und weil auch einfach muss man ehrlich sagen viel Erregulierung im Markt drin ist.

00:03:36: Also zum einen Erregulierung beim Bau auf was man alles achten muss, zum anderen auch natürlich was Mieten angeht, dass es sich teilweise nicht lohnt.

00:03:43: In Anbetracht dessen, wo die Baukosten in der Realität sind und zu dem Preis, wo man dann eine Wohnung anbieten müsste, dass es da einfach viel zu hohe Diskrepanten gibt.

00:03:53: Also WoNovia hatte ja ein ganzes Stück lang nicht mehr gebaut, weil sie gesagt haben, ich zitiere jetzt mal frei, aber sie müssten so um die 18 Euro nehmen oder 16 Euro nehmen.

00:04:02: Damit sich das für sie lohnt und da würden sie keine Mieter in dem Klientel finden, wo sie gerade unterwegs sind.

00:04:08: Und deswegen haben sie auch mal die ganzen Neubauten gestoppt.

00:04:11: Jetzt ist WoNovia, wenn ihr euch die Aktie anschaut, hat ja einen schönen Boden gebildet.

00:04:15: Bin ich auch taktisch gerade investiert, also das sieht gar nicht so schlecht aus.

00:04:19: Und WoNovia will jetzt auch wieder auf Wachstumskurs schalten und sie wollen auch wieder bauen.

00:04:23: Aber trotz allem bauen in Deutschland es eben sehr, sehr teuer und deswegen ist es auch kein Wunder, dass dieses politisch ausgerufene Ziel von 400.000 Wohnungen eigentlich nie erreicht wird.

00:04:32: Und wir aktuell gerade mal bei der Hälfte landen.

00:04:34: Das mal jetzt als Hintergrund.

00:04:36: Und jetzt ist es allerdings so, es gibt diese gesetzlichen Abschreibungen für Immobilien, die hatte ich euch genannt, 40 Jahre, 50 Jahre oder 33 Jahre an Restnutzungsdauer,

00:04:45: Münzt sich dann um in 2,5% jährlich, 2% oder 3%.

00:04:50: Man kann das allerdings optimieren.

00:04:52: Und es gibt Etliche, die bei Immobilien sich dann noch nie gekümmert haben, die werden das jetzt erfahren von mir.

00:04:58: Die anderen, die das getan haben, die haben dadurch natürlich ihre Abschreibung optimiert.

00:05:02: Also man kann für eine Immobilie ein sogenanntes Restnutzungsgutachten erstellen lassen.

00:05:08: Das heißt, es kommt ein Gutachter und der sagt, es gibt die gesetzlichen Vorschriften, das heißt, du hast die Immobilie erworben, die hat eine Restnutzungsdauer von 50 Jahren.

00:05:15: Aber wenn ich das unterstelle,

00:05:17: und das und wenn ich mal die Substanz anschaue und dies und jenes, dann wird diese Immobilie

00:05:22: so wie sie jetzt da steht eher nicht 50 Jahre halten, sondern vielleicht nur noch 25. Und

00:05:28: auf einmal hat man seine Abschreibung jährlich von 2% auf 4% verdoppelt. Also das macht

00:05:34: einiges aus. Ich hatte euch vorhin das Beispiel gesagt von der Immobilie, die eine Million

00:05:38: wert ist, macht schon einen Unterschied, ob ihr jährlich 20.000 Euro ansetzen könnt

00:05:42: als Abschreibung oder 40.000 Euro. Also das ist auch eine deutliche Minderung eurer Einnahmen

00:05:46: und dadurch natürlich auch eine deutliche steuerliche Optimierung. Und diese Gutachten,

00:05:50: da gibt es also einige Anbieter, könnt ihr mal bei Google eingeben, Restnutzungsgutachten,

00:05:55: Immobilie, die da einfach Gutachten erstellen. Die haben so um die 20.30. Seiten und dann

00:06:00: könnt ihr das entsprechend auch beilegen. Und dann, wenn das alles akzeptiert wird,

00:06:04: habt ihr also eine deutliche höhere Abschreibung. Machen gerade in den Großstädten einige,

00:06:08: die ich kenne, die da also ihr Portfolio deutlich steuerlich optimiert haben. Und jetzt ist

00:06:13: in der Diskussion, dass also hier ein Riegel vorgeschoben werden soll. Wobei ich sage,

00:06:18: dass diese Diskussion ist nicht neu. Also da könnt ihr auch bei Google News und verschiedenen

00:06:23: News-Portalen zurückgehen, mal auf 20.23, auf 20.22, auf 20.21. Das ist also schon länger

00:06:29: eine Diskussion, die jetzt aber möglicherweise in ein Gesetz umgemünzt werden könnte. Das also

00:06:35: der Gesetzgeber sagte, diese Gutachten, die werden nur noch zu Teilen anerkannt, also nicht mehr

00:06:40: wie früher, in einem größeren Stile, sondern nur noch zu Teilen. Und das soll so sein, dass nur

00:06:46: noch Immobilien, die eine Errestnutzungsdauer von zehn Jahren oder weniger haben, die dürfen noch

00:06:53: mit einem entsprechenden Gutachten, was mittlerweile, das will auch der Gesetzgeber, dass eine

00:06:57: entsprechende Begehung des Objekts stattfindet. Also bisher konnten diese Gutachten auch erstellt

00:07:01: werden anhand von Bildern und Beschreibungen. Jetzt müssen die Gutachter das auch entsprechend

00:07:05: begehen, dass dann also nur noch Gutachten anerkannt werden, wenn die Objekte besichtigt wurden

00:07:10: vom Gutachter und wenn sie weniger als zehn Jahre an erwarteter Restnutzungsdauer haben. Also wenn

00:07:15: Euroimmobilien dann 30 Jahre oder 25 Jahre oder 20 Jahre noch hält, dann wird das nicht mehr anerkannt,

00:07:21: wenn das CEO seinen Weg ins Jahressteuergesetz reinfindet. Und wie gesagt, das war bisher sehr

00:07:26: interessant, weil man einfach seine jährliche Abschreibung nach oben optimieren konnte. Gleichzeitig

00:07:31: aber gegolten hat, dass nach zehn Jahren die Steuerfreiheit gilt. Also man hat steuerlich hier

00:07:35: was optimieren können und hat dann nach zehn Jahren, wenn man jetzt im Privatbereich tätig ist oder

00:07:40: als Privatverkauf die Immobilie tituliert hat oder getätigt hat und jetzt nicht als gewerbliche

00:07:45: Immobilienhändler, dann gilt es nicht. Aber im Privatbereich hat immer gegolten, dass man nach

00:07:49: zehn Jahren die Immobilie dann entsprechend steuerfrei verkaufen konnte. Musste allerdings darauf achten,

00:07:54: dass das Finanzamt einem nicht eine gewerbliche Tätigkeit hier unterstellt. Das heißt, wenn ihr

00:07:57: da nach zehn Jahren fünf Objekte verkauft habt, dann ist das Risiko durchaus gegeben, dass das

00:08:01: Finanzamt sowas unterstellt. Wenn ihr ein, zwei Objekte verkauft, dann eher nicht. Aber wie immer

00:08:06: bei sowas, ich gebe euch hier keinen steuerlichen Rat oder eine Beratung, sondern immer mit dem

00:08:10: Steuerberater sprechen. Also das mache ich auch immer, auch wenn ich viele Dinge weiß, was man

00:08:16: bei Immobilien machen kann. Die steuerliche Gesetzgebung, die ändert sich in Deutschland so

00:08:21: schnell und es gibt so viele Anpassungen und Änderungen und auch Gerichtsurteile, also ich

00:08:26: halte immer Rücksprache mit dem Steuerberater, vor allem weiß ja bei Immobilien auch um viel

00:08:30: Geld geht. Also für den Moment sieht es allerdings so aus, dass das ein Teilaspekt des Jahressteuergesetzes

00:08:36: werden könnte und damit gilt also ab 2025 die Regelung, dass diese Restnutzungsgut achten nur

00:08:42: noch in gewissen Leitplanken und zu gewissen Teilen, sage ich mal anerkannt werden und nicht

00:08:49: mehr in dem Stil wie früher. Wer da also noch reagieren möchte oder muss, der sollte natürlich

00:08:54: auch mal mit dem Steuerberater Rücksprache halten, ob das jetzt so durchgehen und wie die

00:08:58: konkreten Änderungen sind. Ihr wisst, manche Dinge werden dann in der Diskussion wieder rausgeworfen,

00:09:02: welche finden doch wieder ihren Weg hinein, aber jetzt ist noch ein bisschen Zeit, wir haben noch so

00:09:07: um die neuen Wochen bis zum Jahresende. Das heißt wie es aktuell auch aussieht soll es keine

00:09:11: Rückwirkende Regelung geben, sondern ab 2025, ab 1. Januar, ab da würde die neue Gesetzgebung dann

00:09:17: gelten, also könnte man in diesem Jahr entsprechend noch reagieren. Aber ich sage es euch nochmal aus,

00:09:21: ja einfach aus Haftungsgründen fragt dann nochmal euren Steuerberater, wie ihr das optimiert, aber

00:09:28: so eine Info kann natürlich Gold wert sein, wenn man es noch schafft in diesem Jahr ein

00:09:31: entsprechendes Gutachten vorzulegen, was im nächsten Jahr dann nicht mehr möglich sein wird.

00:09:35: Am Übrigen bin ich auch gespannt, wann die Diskussion losgeht, dass diese 10 Jahre das

00:09:41: Haltefrist nicht mehr gilt bei Immobilien, also das was ich euch gerade geschildert hatte,

00:09:44: wenn ihr eine Immobilie habt, ihr haltet die 10 Jahre und verkauft ihr dann steuerfrei als

00:09:48: Privatperson, da bin ich mir sicher, dass da auch noch in den nächsten, ja ich weiß nicht ob

00:09:53: Monaten oder in den nächsten ein, zwei Jahren garantiert diskutiert wird, weil wir alle wissen,

00:09:57: die staatlichen Kassen sind leer, der Staat braucht mehr Geld. Es ist jetzt auch wieder hier diese

00:10:02: interessanten Steuerentlastungen, die die SPD angeblich bringen will, aber dann doch ein Teil

00:10:06: soll dann doch wieder mehr belastet werden. Also wir werden hier sicherlich auch wieder eine

00:10:09: Diskussion haben um die Immobilie und diese 10 Jahresfrist, aber da werde ich mich bei euch melden,

00:10:15: wenn es hier ganz, ja wenn es hier konkrete Aspekte gibt, momentan habe ich da jetzt noch nichts

00:10:19: gehört. So, dann würde ich sagen, war es das für diese Folge, darf ich mich von euch verabschieden,

00:10:24: ich bin Sebastian Hell und ihr hört mich wieder nächsten bis dann.

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