Immobilien: Jetzt kaufen die Profis!

00:00:00: Bei deutschen Wohnimmobilien schlagen jetzt wieder die Profis zu. Warum sie das tun und was wir als

00:00:15: normale Investoren daraus lernen können, bespreche ich jetzt. Hallo liebe Hellinvestierten,

00:00:29: schön dass wieder dabei seid bei einer neuen Ausgabe meines Podcasts und gleich mal vorab die

00:00:36: Profis sind wieder zurück, denn der deutsche Wohnimmobilienmarkt war ja die letzten, sagen wir

00:00:43: mal, zwei Jahre nicht sonderlich gefragt. Warum war er nicht gefragt? Weil natürlich die Zinsen

00:00:49: gestiegen sind als Reaktion auf die Inflation, die wir hatten. Das heißt die globalen Notenbanken,

00:00:55: aber auch die EZB im besonderen mussten reagieren und dadurch entsprechend die Zinsen erhöhen,

00:01:01: was dann dazu geführt hat, dass der Immobilienboom, den wir so seit der großen Finanzkrise am

00:01:06: deutschen Wohnimmobilienmarkt und auch sicherlich bei Gewerbeimmobilien gesehen hatten, das zu einem

00:01:13: Ende kam. Und vielleicht erinnert ihr euch ja noch, während der Corona-Zeit zumindest am Anfang,

00:01:18: gab es ja immer mehr YouTube-Kanäle, die über Immobilien gesprochen haben und die gesagt haben,

00:01:24: kauft euch mal fast so ein Dutzend Wohnungen und ihr braucht doch keinen Eigenkapital und der Zins

00:01:31: ist so niedrig und und und und und und. Und da war ich als Immobilien-Investor, der ziemlich

00:01:35: konservativ ist, der also mindestens immer 25 bis 30 Prozent Eigenkapital in seine Immobilien auch zu

00:01:42: einer Phase der niedrigen Zinsen eingebracht hat. Da war ich natürlich ein Wander auf weiter Flur,

00:01:47: aber als der Markt dann entsprechend zurückkam und wir in einigen Segmenten auch wieder gesehen haben,

00:01:54: dass die Immobilienpreise deutlich gefallen sind. Also wenn ihr mal den Neubau ausklammert, der ja

00:01:59: sich gut gehalten hat, teilweise auch etwas zulegen konnte während dieser Korrekturphase, dann haben

00:02:06: wir, wenn wir mal auf den Bestand schauen, doch einige Korrekturen gesehen. Also auch in den großen

00:02:10: Städten wie beispielsweise Frankfurt, da haben wir auch teilweise Rückgänge von fünf bis zehn

00:02:14: Prozent gesehen und je nach und da kommt es auch wieder Energieeffizienzklasse. Das war ja immer

00:02:20: dieser Energieausweis. Das hat mich sowieso immer gewundert, dass in vielen Videos wurde das halt

00:02:24: thematisiert und gesagt, na ja, das ist halt so ein Ausweis, den brauchst du, da steht irgendein

00:02:27: Nummer drauf bzw. auch eine Zahl drauf, abc.defg oder was auch immer und ja, ist halt ist halt

00:02:34: Beiwerk. Aber es hat niemanden interessiert. Und jetzt natürlich seid auch die Grünen in

00:02:38: Deutschland in der Regierung sind, seid auch diese ganze Diskussion um die Heizung, welche Heizung jetzt

00:02:44: die Technologie der Zukunft wird und ob wir auf eine Wärme pumpen besetzen oder eher nicht. Da wurde

00:02:49: das natürlich alles zu einem wichtigen Thema, weil der Trend in meinen Augen geht in Richtung

00:02:54: erneuerbarer Energien, also ganz deutlich und auch in Richtung von Wärme pumpen oder auch sagen

00:03:00: wir mal strombetriebene Heizungen, auch wenn die ja, muss man ehrlich sagen, aktuell, ich will

00:03:04: gar nicht abschweifen, natürlich auch viel mit Kohlestrom betrieben werden, also ihr merkt mein

00:03:08: Schmunzeln. Aber das ist in meinen Augen nicht nur ein politischer Trend in Deutschland, der ist

00:03:13: auch auf EU-Ebene und in vielen anderen Ländern. Also ich kann mir nur vorstellen, dass dieser

00:03:17: Trend, wenn dann vielleicht ein bisschen verzögert wird, ein bisschen gebremst wird, aber tendenziell

00:03:21: weitergehen wird. Deswegen wird auch dieses Thema mit dem Energieausweis und allem möglichen, was

00:03:26: daran hängt, weiterhin im Mobilienmarkt wichtig bleiben und gerade die Objekte und jetzt komme

00:03:30: ich auch zurück wieder an Anfang der Schleife, die ich jetzt gezogen habe, ist der Energieausweis

00:03:35: wichtig, weil gerade Objekte, die eine schlechte Energieeffizienz haben, wo früher sich keiner

00:03:40: darum geschehrt hat, die haben natürlich zeitweise bis zu 20, 25 Prozent verloren. Also

00:03:45: daher konnte man wirklich gut auch bei den Angeboten sehen, wo Mondpreise vorher aufgerufen

00:03:50: wurden und die vielleicht sogar noch jemand bezahlt hätte. Nachdem die Zinsen gestiegen sind,

00:03:54: konnten diese Preise einfach nicht mal am Markt durchgesetzt werden und da sind einige Immobilien

00:03:58: deutlich günstiger dann über den Dresen gegangen als zuvor gedacht. Im Übrigen auch das gesamte

00:04:03: Transaktionsvolumen, wenn ihr euch das mal anschaut, ist wirklich stark eingebrochen. Also während wir

00:04:08: in den großen Top-7-Stätten in Deutschland mal fast 10 Milliarden Euro an Transaktionsvolumen

00:04:14: im Immobilienmarkt drin hatten, das war 2022, war ein Jahr drauf schon 30 Prozent weniger und

00:04:20: gesamt Deutschland gemessen, da hatten wir 2022 mal 20 Milliarden Euro an Transaktionsvolumen

00:04:26: am Immobilienmarkt und ein Jahr später ein Drittel weniger, also fast 7 Milliarden weniger an

00:04:32: Transaktionsvolumen. Das seht ihr auch mal ganz krass anhand der, sagen wir mal anhand der Zahlen,

00:04:37: wie stark der Immobilienmarkt binnen nur weniger Monate, also eines Jahres wirklich zurückgegangen

00:04:44: ist, wie die Käufer aus dem Markt rausgegangen sind, wie die Volumina, die bewegt wurden,

00:04:48: zurückgegangen sind, auch wie die Transaktionszahlen zurückgegangen sind. Also da gibt es eine ganz

00:04:53: brandaktuelle Studie des Immobilienunternehmens Collier, oder Colliers, sprechen wir jetzt mal

00:04:58: auf Englisch aus und die machen da immer einen, ja, wie heißt sie, ja, ich habe das Residential

00:05:04: Investment Report und da kann man also ganz gut reinschauen auch für einzelne Länder,

00:05:08: wie sich dort der Immobilienmarkt entwickelt und wie vorhin jetzt auch dargelegt hat sich natürlich

00:05:13: der Immobilienmarkt in Deutschland von 2022 auf 2023 deutlich nach unten bewegt. Das hat auch bei

00:05:18: vielen zu langen Gesichtern geführt, also ich merke das auch stark auf YouTube, wie das Interesse

00:05:24: an Immobilienvideos, wenn sie nicht negativ sind, das heißt, wenn jetzt nicht irgendwas

00:05:30: ran gehängt wird mit Enteignung oder Grundsteuer wird höher oder sonst was, wenn so ein Thema nicht

00:05:35: nur so ein Titel nicht dran hängt, dann sind die Videos eigentlich nicht gefragt. Und da bin ich

00:05:39: ja selbst immer ein guter Indikator, weil ich jüngst in dem Video, ich packe es euch mal unten in

00:05:43: die Show Notes, darüber gesprochen habe, dass ich eine Erholung am deutschen Wohnimmobilienmarkt

00:05:49: sehe. Das Video lief so ganz okay, natürlich mache ich es trotzdem, weil ich natürlich über Themen

00:05:55: berichtet, die mich selbst auch interessieren, wo ich denke, ja, auch wenn es jetzt nicht so geklickt

00:05:59: wird, aber wer draufklickt, der hat auf jeden Fall einen Mehrwert und aktuell sehen wir am

00:06:03: deutschen Wohnimmobilienmarkt wirklich eine deutliche Bodenbildung. Das kann man auch messen anhand

00:06:09: der, ich würde fast sagen, verwirnten Vielzahl an Immobilienindizes, die wir in Deutschland haben,

00:06:13: also beispielsweise Europace ist ein Unternehmen, welches viele Transaktionen, ich glaube, es müssen

00:06:19: fünf oder ein Viertel der deutschen Immobilientransaktionen abwickeln und die haben natürlich dann

00:06:24: guten Einblick auch in die wirklichen Transaktionsdaten, das heißt, welche Preise werden da tatsächlich

00:06:28: bezahlt und nicht irgendwelche Angebotspreise auf Immobilienplattformen, sondern wo haben

00:06:32: sich Käufe und Verkäufer dann am Ende wirklich auch geeinigt und die haben den Europace Index,

00:06:37: da sehen wir jetzt auch im Bestand eine schöne Bodenbildung. Es gibt dann aber auch den Greix,

00:06:41: also den German Real Estate Index und dann gibt es verschiedene Wohnbarometer und dann gibt es

00:06:46: von Emo Scout verschiedene Studien und von der Postbank gibt es was. Also kurzum, es gibt viele

00:06:51: verschiedene Studienindices, die da berechnet werden. Wir hatten auch eine Zeit vor so einem halben

00:06:56: Jahr bis neun Monate, wo es widersprüchlich war. Also die einen haben gesagt, na ja, die Preise haben

00:07:00: so eine Bodenbildung, die einen haben gesagt, auf gar keinen Fall, das geht noch ein ganzes Stück

00:07:03: Grund durch, glaube der Verband der Pfandpliffbanken, die waren da eher etwas skeptisch, aber

00:07:07: mittlerweile muss man sagen, dass die Mehrzahl dieser Indices, einschließlich auch dem Statistischen

00:07:12: Bundesamt, anzeigen, dass wir ne Bodenbildung im deutschen Wohnimmobilienmarkt haben. Bodenbildung,

00:07:18: ihr wisst es, ihr habt wahrscheinlich, weil ihr mir zuhört, auch ein paar Aktien, ETFs im Depot,

00:07:22: Bodenbildung kann natürlich auch mal beendet werden, aber der Immobilienmarkt ist ziemlich

00:07:26: träge und da würde ich schon sagen, dass man jetzt anhand der Daten der letzten Monate schon

00:07:31: ableiten kann, dass wir ne Bodenbildung haben, sowohl beim Neubau, und z.B. beim Neubau, da hatten

00:07:36: wir eigentlich nie ne Bodenbildung, da hatten wir mal ne Minikorektur und der Neubau hat weiter

00:07:39: angezogen, weil Leute gesagt haben, na ja, ich gehe lieber in den Neubau rein, auch wenn er deutlich

00:07:43: teurer ist, aber da muss ich für die nächsten Jahre nichts mehr investieren. Da ist alles klima-mäßig

00:07:48: wahrscheinlich den gesetzlichen Vorgaben entsprechend eingebaut worden, da muss ich mich

00:07:51: nicht rumschlagen. Also da...

00:07:54: hatten wir nur eine Mindekorrektur und da haben sich die Preise gut gehalten bis das sie sogar teurer

00:07:57: wurden. Aber im Rest, d.h. im Bestandsbereich, sowohl bei Häusern oder bei mehrfamilienhäusern oder

00:08:02: auch bei Eigentumswohnungen, da hatten wir schon deutliche Rücksetzer, ich hatte es ja gerade

00:08:06: dargelegt und da sehen wir jetzt gerade diese Bodenbildung auf dich oder überdicht hier gerade

00:08:11: Spreche. Und das Interessante ist, dass diese Bodenbildung natürlich auch bedingt ist durch

00:08:17: verschiedene Faktoren. Also wenn ihr euch mal die Mieten anschaut in den letzten Jahren, wie stark

00:08:21: die gestiegen sind, vor allem auch vor dem Hintergrund, dass natürlich Leute, die vorher mal eine

00:08:26: Immobilie kaufen wollten oder bauen wollten, jetzt nicht mehr das Kapital dafür haben und deswegen

00:08:31: sagen okay, dann mieten wir lieber eine Wohnung, zahlen vielleicht auch ein bisschen mehr, weil wir

00:08:36: ja vorher ordentlich Geld angespart haben, dass wir auch das kriegen, was wir uns vorstellen,

00:08:39: aber Kauf oder Bau ist halt aktuell raus. Dann haben wir natürlich auch entsprechend noch die

00:08:44: in meinen Augen ganz krasse Überregulierung im Bausektor. Also wenn ihr mal schaut, 400.000

00:08:49: Wohnungen ist so ein staatlich vorgegebenes Ziel. Dieses Jahr vielleicht schaffen wir 200.000

00:08:54: Wohnungen, wir werden wahrscheinlich so 30% bis ein Drittel weniger gebaut haben als im letzten

00:08:59: Jahr. Also kurzum, es kommen nicht genug Wohnungen dazu, die Nachfrage ist höher, wir haben noch

00:09:04: entsprechenden Zuzug. Also da muss man jetzt kein Wirtschaftsgenie sein, dass man sagt, okay,

00:09:08: wenn die Nachfrage größer ist als das Angebot, dann steigen auch entsprechend die Mieten und die

00:09:12: Mieten sind gestiegen. Und das ist ein Faktor, den ich schon von 1,5 Jahren bemerkt hatte und auch

00:09:17: wieder gesagt, wenn die Mieten weiter ansteigen, dann wird es zu einem Punkt kommen, wo die Rendite

00:09:22: für den Investor so attraktiv ist, dass er hier also zuschlägt, weil er da Geld verdienen kann. Und

00:09:27: genau das ist jetzt aktuell der Fall. Auch bei meinen eigenen Immobilien. Ich habe aktuell

00:09:31: Mietenniveaus, mit denen ich beim Kauf vor 7, 8, 9 Jahren niemals damit gerechnet habe. Und da

00:09:38: muss ich jetzt auch ganz fairerweise dazu sagen, die Mietrenditen oder Mietenniveaus. Die habe ich

00:09:43: nicht, weil ich bis komplett zur Schmerzgrenze hier die Miete ausnutze, sondern ich bin da eher so

00:09:48: im Mittelfeld. Ich muss jetzt da nicht mir die allergoldendste Nase wirklich verdienen, indem

00:09:54: ich aus dem Mieter alles rauspresse. Mir geht es darum, dass ich einen guten Mieter bekomme, der auch

00:09:58: langfristig drin ist. Also ich habe sehr gute Verhältnisse zu meinen Mietern, auch Mieter,

00:10:01: die teilweise in Wohnungen seit 20 Jahren drin wohnen. Die habe ich natürlich nicht über die

00:10:05: ganze Zeitraum gehabt, aber ein paar Jahre davon. Also mir geht es darum, gute Mieter zu haben und eben

00:10:10: nicht den letzten Cent raus zu pressen. Aber trotz allem und dass ich nicht gierig bin in diesem

00:10:15: Bereich, habe ich wirklich Mietrenditen und Mietenniveaus, von denen ich nie gedacht hätte, dass

00:10:19: ich sie erreiche. Also da sieht man auch, dass die Mieten wirklich deutlich angestiegen sind. Und jetzt

00:10:25: das Interessante, diese Studie von Colliers, die ich euch gerade genannt hatte, die kommt auch zu

00:10:30: dem Schluss, dass jetzt wieder die Profi-Investoren in den Markt reingehen. Und deswegen auch die

00:10:36: Folge für euch, weil das hat so was, sagen wir mal, ein bisschen Blick durch Schlüsselloch. Ihr

00:10:41: kennt vielleicht bei Aktien die Insider-Transaktionen, wo man ja auch schaut, ob die Insider Aktien

00:10:45: gekauft haben oder verkauft haben und ob man daraus ableiten kann, ob eine Aktie jetzt oder auch

00:10:49: eine Branche besonders spannend ist oder weniger. Und genau solche Studien, wo man jetzt sieht,

00:10:54: dass nach einem starken Einbruch der Transaktionsvolumen und auch der Transaktionsanzahl jetzt

00:11:00: wieder die ersten Profi-Investoren in den Markt zurückkommen. Das ist dann schon ein Indiz dafür,

00:11:06: dass sich am Immobilienmarkt, gerade bei Wohnimmobilien und nachgelagert sicherlich auch

00:11:10: bei Gewerbeimmobilien wieder was tut. Jetzt die Frage, wer kauft denn das so? Und erscheint laut

00:11:16: dieser Studie, dass aktuell Vermögensverwalter und Family Offices, so die ersten, sind die

00:11:22: Zuschlagen, die also wieder hier interessante Objekte finden und das jetzt nachgelagert wohl

00:11:28: auch wieder Unternehmen wie Vonovia Wohnungen kaufen. Erinnert euch, Vonovia über 100.000

00:11:33: Wohnungen ist auch eine spannende Aktie. Die hatte ich auch in einer unserer ersten By the Dip

00:11:38: Folgen mal erwähnt. Wenn ihr By the Dip nicht kennt, klickt mal unten in den Show Notes drauf.

00:11:42: Das ist unser Podcast, die ich zusammen mit Lars Erichsen und Timo Bautzus jede Woche aufnehme.

00:11:47: Wir sprechen über sieben verschiedene Börsten, Finanz- oder Wirtschaftsthemen. Und da hatten

00:11:52: wir in einer der ersten Folgen auch Vonovia, wo Vonovia vor gutem Jahr total unbeliebt war,

00:11:56: mittlerweile plus 60 Prozent. Also da lagen wir gar nicht so falsch und ich hatte das Thema damals

00:12:01: mitgebracht. Und auch im Übrigen in der aktuellen Ausgabe, hört mal rein, da bringe ich auch ein

00:12:06: Immobilienthema mit, weil mich mal die Meinung der anderen beiden interessiert, wie sie so den

00:12:11: deutschen Wohnimmobilienmarkt einschätzen. Und natürlich gibt es sechs weitere spannende Themen.

00:12:15: Also unten in den Show Notes einfach mal auf den Podcast klicken, hört mal rein,

00:12:19: gebt mir natürlich auch gerne Feedback. Und man muss sagen, dass es also so ist,

00:12:23: dass die ersten jetzt wieder gekauft haben und Vonovia jetzt wohl nachziehen wird. Und Vonovia

00:12:29: hat ja in den letzten Quartalen eher Wohnungen, das heißt eher hat Wohnungen verkauft, um auch

00:12:35: den Schuldenberg abzubauen. Der natürlich dann zu einem Problem wird, wenn die Immobilienpreise

00:12:39: nicht mehr so stark steigen wie früher. Und wenn das Zinsniveau auch deutlich höher ist als

00:12:43: früher, also hat man sich versucht zu entschulden durch den Verkauf von Wohnungen. Und da könnten

00:12:47: wir jetzt auch wieder an der Trendwende sein, dass Vonovia wieder beginnt, Wohnungen fürs Portfolio

00:12:52: zuzukaufen. Also was ich euch sagen möchte ist, wer sich mit Immobilien beschäftigt. Wer sich mit

00:12:58: Immobilien beschäftigt im Sinne von Aktien und ETFs, als auch mit dem Direkten, dann wer es mal den

00:13:04: physischen kauf. Der sollte jetzt zumindest wieder aktiv werden, das ist also auch keine Empfehlung,

00:13:09: der bestimmte Immobilienaktion zu kaufen oder auch sich eine Wohnung jetzt ans Bein zu binden,

00:13:13: sondern man muss seine Hausaufgaben machen. Also diese Niedrigzinsphase, die wir hatten,

00:13:17: wo auch einfach alles gestiegen ist, das ist vorbei. Auch diese Phase, wo sich keiner gekümmert hat,

00:13:22: um irgendwelche Energie ausweise, das ist auch vorbei. Man muss jetzt wirklich mit einem

00:13:26: Spitzenstift nachrechnen. Man muss auch genau gucken, was muss ich in diese Immobilie investieren,

00:13:31: damit sie eben nicht einen massiven Abschlag zum Gesamtmarkt hat, sondern damit sie zukunftsdrächtig

00:13:36: ist und welche Förderungen kann ich damit einstecken und welche steuerlichen Vorteile kann

00:13:40: ich damit heben. Also das ist jetzt eher für diejenigen interessant, die hier wirklich in der

00:13:45: Hausaufgaben machen wollen. Wer das macht, der wird sicherlich gute Immobilien finden. Wie gesagt,

00:13:50: die Mieten sind deutlich angestiegen, Tendenz weiter steigend, auch wenn ich die starken Steigerungen

00:13:55: der letzten zwei Jahre nicht in die Zukunft fortsetzen würde, weil irgendwo ist eine Grenze

00:14:00: erreicht, wo Leute einfach sich das nicht mehr leisten können. Aber ich gehe davon aus,

00:14:03: dass da noch Luft nach oben ist, vor allem in den B und C-Stätten, wo auch die Mieten deutlich

00:14:07: anziehen. Und da kann man natürlich, wenn man wirklich das genau durchrechnet, jetzt sicherlich

00:14:12: gute Immobilien finden, vor allem weil die Profi-Investoren natürlich hier auch Vorreiter

00:14:17: sind, die würden in meinen Augen nicht in den Markt reingehen, wenn sie da auf Sicht der nächsten

00:14:20: Jahre nichts erwarten würden. Ich habe sogar eine Aussage für euch aus der Wirtschaftswoche dabei,

00:14:24: und zwar von Felix von Sauken. Und er ist der Deutschlandsexperte von Collier, das ist also

00:14:31: das Unternehmen, was diese Studie veröffentlicht hat. Und er sagt hier, sinkende Neubauzahlen und

00:14:36: steigende Mieten werden diesen Trend verstärken. Langsätzlich betrachtet bleibt Wohnen aus

00:14:41: Investoren Sicht ein Megatrend. Und diesen Trend verstärken, damit meinte, dass die Preise weiter

00:14:47: anziehen und dass Profi-Investoren sich jetzt wieder verstärkt, dem deutschen Wohnimmobilienmarkt

00:14:53: widmen werden. Und wenn die Profis reingehen, sollten zumindest wir, zumindest auch diejenigen,

00:14:58: die Interesse haben an Immobilien mal in den Markt reinschauen, ob es da was gibt zum

00:15:02: kaufen. Und die anderen, die sagen, na ja, direkt Investment ist jetzt nicht mein Fall oder ist zu

00:15:07: groß von einem Kapitaleinsatz für mich, die können sich natürlich auch mal bei den großen

00:15:11: Immobilienaktien umschauen, weil die haben ja auch einen Hebel. Also wenn der Immobilienmarkt

00:15:15: entsprechend anzieht, dann wirkt sich das natürlich auch positiv auf Unternehmen wie von Novia aus,

00:15:20: wo ich wichtig das Klämer sagen muss, bin ich auch investiert, weil ich mit von Novia auch auf

00:15:27: eine Erholung des deutschen Wohnimmobilienmarktes setze. Und dann war es das jetzt für diese

00:15:32: Ausgabe. Ich hoffe, ich konnte euch ein paar interessante Impulse geben und dann hörte

00:15:35: mich wieder am nächsten. Bis dann.

00:15:37: [Musik]