Immobilien-Rallye ab 2026?

00:00:00: Alles was ihr über die Großimmobilien-Rally bis 2026 wissen müsst, gibt es jetzt.

00:00:13: Hallo liebe Herr Investierten, schön, dass ihr dabei seid bei einer neuen Ausgabe meines

00:00:26: Podcasts und alle diejenigen die Immobilien besitzen und diejenigen die vielleicht in

00:00:34: Klammern verzweifelt versucht haben, Immobilien in den letzten Jahren zu kaufen.

00:00:39: Die wissen bis in die Corona Hochzeit hinein ist ja der Preis für Immobilien

00:00:46: explodiert. Also wir hatten seit der großen Finanzkrise im Nachgang bis etwa so Mitte

00:00:52: 2022, vielleicht Anfang 2022, eine unglaubliche Rally am deutschen Wohnimmobilienmarkt.

00:01:00: Das ist auch wichtig zu sagen, Gewerbeimmobilien klammern wir hier mal aus. Hatte ich erst vor

00:01:05: zwei oder drei Folgen, kann ich euch mal unten verlinken, da habe ich mal über Immobilienfonds

00:01:09: und auch die Probleme am Gewerbeimmobilienmarkt nicht nur in Deutschland aufgrund der Abwertung

00:01:14: eines großen Immobilienfonds, sondern auch auf europäischer Ebene gesprochen. Und da muss

00:01:20: man sagen, da ist schon etwas im Arken. Ich will nicht sagen, dass daraus gleich die nächste

00:01:24: Krise herausresultieren kann, aber sollte man mal auf dem Schirm haben. Hier geht es allerdings

00:01:29: heute mal um Wohnimmobilien und ich habe es gesagt bis so Anfang, sagen wir mal, erstes Drittel 2022.

00:01:35: Sie gingen ja die Preise nur nach oben. Also egal ob Eigentumswohnungen oder Neubau oder auch

00:01:40: Bestand, alles ging nach oben, die Zinsen waren niedrig, alle wollten oder haben versucht irgendwie

00:01:46: in Immobilien zu investieren, um daran zu profitieren von diesem Aufschwung. Und es verging eigentlich

00:01:53: fast keinen Monat, wo nicht auf YouTube oder im Podcast-Universum irgendwie ein neuer Immobilien-Kanal

00:02:00: herauskam und Leute auf einmal über Immobilien erzählt haben, die ich sage mal ganz diplomatisch

00:02:06: wahrscheinlich damit noch nie was zu tun hatten, sondern eher so ein angelesenes Wissen ohne Praxiserfahrung.

00:02:13: Und da wurden dann unglaubliche Tipps gegeben, also wie man möglichst viele Immobilien sich

00:02:18: agattern kann und wie man verhandelt und am besten doch ne 110 Prozent Finanzierung und ohne Eigenkapital

00:02:25: und am besten gar keine Schuldtilgen, weil der Immobilienmarkt doch eh weiter steigt und dann

00:02:29: kann man doch nach fünf oder zehn Jahren mit nem ordentlichen Gewinn verkaufen und wär's ja doof,

00:02:33: wenn man diesen Cashflow, den man hier in die Tilgung reinsteckt, wenn man den dann nicht anderweitig

00:02:38: wieder verwendet, um noch mehr Immobilien zu kaufen, also und und und und und und und und und und und

00:02:42: viele dieser Kanäle sind inzwischen weg und bei einigen ist auch das Kattenhaus zusammengebrochen,

00:02:47: weil natürlich auch als Reaktion auf die gestiegenen Zinsen durch die EZB, die wiederum ihrerseits auf

00:02:53: die gestiegene Inflation reagieren musste, natürlich Luft abgelassen wurde aus dem, ich will jetzt

00:02:59: nicht sagen unbedingt Immobilienblase, ich würde erst sagen Deutschland hatte massive Nachholeffekte,

00:03:04: gerade wenn man andere europäische Länder anschaut, aber aus dem Immobilien-Universum wurde

00:03:08: schon einiges an Luft abgelassen und natürlich kamen dann noch ganz andere Probleme hinzu,

00:03:14: also nicht nur den Zins, den vielleicht vorher viele als ein Problem sich irgendwo am Horizont

00:03:19: ausmachen konnten oder ausrechnen konnten, sondern es gab dann natürlich auch die Eingriffe, also

00:03:24: gerade die Diskussion um die Heizung, welche Heizung jetzt jemand verwenden darf und welche

00:03:28: Heizungsformen künftig gefördert werden und wie lange jetzt fossile Heizungen noch laufen dürfen,

00:03:34: das hat jetzt so unglaublich viel Unsicherheit geführt, das hat noch mal nen richtigen Druck

00:03:38: in den Immobilienmarkt, gerade bei Wohnimmobilien reingebracht und das dürfte auch einigen geschadet

00:03:43: haben, die am Hochpunkt gekauft haben und jetzt ist es so, dass es natürlich einige gibt, die

00:03:47: den ist, oder bei denen ist die Stimmung relativ schlecht, was so die aktuelle Lage angeht, aber

00:03:52: wenn wir uns mal rein auf die Fakten berufen und uns einmal den Immobilienmarkt nach der

00:03:57: Kondektur, die also so im Jahr 2022 begonnen hat, jetzt mal anschauen, dann zeigt sich, dass wir

00:04:03: deutliche Bodenbildungs-Tendenzen erkennen können und da auch wichtig, es gibt etliche Indizes

00:04:10: und etliche Leute, die über Immobilien, gerade Wohnimmobilien sprechen, allerdings ist es wichtig,

00:04:16: dass wenn dort auf nen Index referenziert wird, ihr guckt welcher das ist. Also ich persönlich

00:04:22: nehme gerne den Index von Europace, weil Europace etwa 20 Prozent der Immobilien-Transaktion

00:04:28: abwickelt, also auch gerade der Darlin im Hintergrund und dadurch haben die natürlich auch Einblick in

00:04:33: die wirklichen Transaktionsdaten und das ist natürlich schon ganz anders gelagert als eine

00:04:38: Plattform, wo man nur Angebotsdaten verwendet, weil ob der Preis jetzt beispielsweise bei

00:04:43: EmoScout oder anderen Plattformen dort steht, ob der wirklich gezahlt wurde oder in nem guten

00:04:49: Immobilienmarkt sogar überboten wurde oder in nem schlechten Immobilienmarkt sogar unterboten

00:04:53: wurde, das wisst ihr nicht. Also deswegen sind Preis-Inities basierend auf Transaktionsdaten immer

00:04:58: wichtig und da hat Europace, wie ich finde, nen sehr, sehr guten Index, der jetzt so in den

00:05:02: letzten Wochen eine Stabilisierung zeigt, also sowohl bei den Bestandsimmobilien als auch bei

00:05:08: den Eigentumswohnungen und auch im Gesamtindex. Also da erkennt man schon durchaus, dass es hier

00:05:14: leicht wieder anzieht, auch andere Anbieter wie beispielsweise der German Real Estate Index,

00:05:18: auch Greix genannt, der zeigt eine Bodenbildung, wenn auch dieser eher ein bisschen spezieller

00:05:24: zugeschnitten ist auf die großen Städte und dann gibt es natürlich noch den Verband der

00:05:29: Pfandbriefbanken und diese haben auch einen Index und der zeigt ebenfalls eine Bodenbildung an im

00:05:35: Moment. Also kann man sagen, dass der Wohnimmobilienmarkt wieder nach oben dreht, wobei da noch vielleicht

00:05:42: in Klammern angestellt werden sollte, dass der Neubau etwas schwächelt. Also die Neubaupreise

00:05:47: haben diese Korrektur, die wir seit 2022 gesehen haben, gar nicht groß mitgemacht. Jetzt stagnierten

00:05:53: die Neubaupreise ein bisschen, aber insgesamt muss man sagen, der Wohnimmobilienmarkt zieht

00:05:59: wieder an. Und da stellt sich ja die Frage, wo dann liegt das? Also gerade auch im Bestand,

00:06:04: im Bestand bei Eigentumswohnungen oder auch bei Bestandshäusern, da tut sich wieder was und

00:06:08: dass, obwohl die Zinsen natürlich immer noch vergleichsweise hoch sind. Also wenn ihr mal,

00:06:13: ich gebe mal gerne einen Zinseninterhyp und da bekommt er eine gute Übersichtseite, was also

00:06:18: gerade so bezahlt werden muss für eine Laufzeit von 10 Jahren, von 15 Jahren. Und da seht ihr aktuell,

00:06:23: vergleichen wir nochmal 2020 mit heute, also 2020 habt ihr für eine 10-jährige Laufzeit so 1%

00:06:29: an Zinsen bezahlt, aktuell so um die 3,5%. Aber man muss auch sagen, es ist ein bisschen billiger.

00:06:34: Ende des letzten Jahres hättet ihr so um die 4,1 bzw. 4,3% bezahlt. Also die Zinsen sind in den

00:06:41: letzten Wochen etwas günstiger geworden, aber 3,5 mal so hoch wie noch vor 4 Jahren. Also das muss

00:06:48: man auch reinbringen. Also jetzt nicht unbedingt ein Grund für Jubelstrei und zu sagen, okay, alle

00:06:53: rennen wieder in den Immobilienmarkt rein, weil wir vom Hoch ein bisschen nachgegeben haben. Also es

00:06:57: ist deutlich höher, der Zinssatz ist immer noch deutlich höher als vor 4 Jahren. Was aber wirklich

00:07:03: reinspielt und was ein Faktor ist, warum die Preise in den Boden ausbilden, das hatte ich bei mir auf

00:07:08: auf YouTube schon vor einem halben Jahr thematisiert und analysiert, ist natürlich

00:07:13: dass die Mieten wieder anziehen. Und wenn natürlich eure Mieten anziehen, dann

00:07:17: habt ihr eine gewisse Mietrendite, auch eine höhere Mietrendite als früher. Das

00:07:21: liegt vor allem an die Mieten, das sie anziehen, liegt zum Teil auch am

00:07:24: Zuzug. Die Leute suchen Wohnraum. Viele, die früher kaufen wollten oder

00:07:29: kaufwillig waren, die können sich jetzt eine Wohnung oder auch ein Haus nicht mehr

00:07:33: leisten, sagen aber okay, das angesparte Geld investieren wir dann zumindest zu

00:07:37: einem Teil in eine ordentliche Wohnung, die wir anbieten und gucken mal, was da so

00:07:40: kommt. Also gibt es da eine Konkurrenz, dadurch werden natürlich Wohnungsmieten

00:07:44: und Hausmieten nach oben geboten. Das sehe ich selbst bei meinen Immobilien, wo ich

00:07:48: zurzeit auch entsprechend Mieten verlangen kann, wo ich früher nie gedacht

00:07:54: hätte. Ich investiere natürlich auch gerne rein und ich gucke, dass die Wohnungen

00:07:57: im Tiptop sind und will auch immer einen guten Mieter haben. Das heißt, ich muss

00:08:01: jetzt nicht bis zum obersten Limit gehen und jemand auspressen, aber die Mieten

00:08:04: haben wirklich nicht nur in großen Städten, sondern auch in kleineren

00:08:07: Städten deutlich angezogen. Und das liegt zum einen natürlich an der

00:08:11: Nachfrage, zum anderen aber auch und das ist das Interessante natürlich am

00:08:15: ausbleibenden Neubau. Und da habe ich jüngst eine interessante Studie gelesen,

00:08:19: aus der eigentlich die Idee wieder für diese Podcastfolge resultiert, denn im

00:08:24: Jahr 2026 werden wahrscheinlich deutlich weniger als 200.000 Wohnungen gebaut

00:08:30: werden, wahrscheinlich nur um die 175.000 Wohnungen und das ist ja schon

00:08:34: deutlich unter dem Ziel der Regierung von um die 400.000 Wohnungen, wobei dieses

00:08:39: Ziel, ich habe mich damit mal befasst, einfach so was ich mal in den Raum

00:08:42: gestellt wurde mit 400.000 Wohnungen, gibt es da nicht eine unbedingt eine

00:08:46: wissenschaftliche Analyse, aber es ist so ein politisches Ziel, 400.000 Wohnungen

00:08:49: pro Jahr neu zu bauen, damit einfach der Mietmarkt und auch der Wohnungsmarkt sich

00:08:53: entspannen kann. Und ihr merkt schon 2026, auch 2025 fallende Tendenzen natürlich,

00:08:58: dieses Ziel war deutlich verfehlt, werden wir nicht mal annähernd die Hälfte

00:09:02: schaffen. Und das liegt natürlich zum einen am Zins, das liegt auch daran, dass

00:09:06: viele Bauträger und Unternehmen, die früher viel gebaut haben, jetzt natürlich

00:09:10: Probleme haben aufgrund des gestiegenen Zinssatzes, weil sie das Geld, was sie

00:09:14: reinbekommen, jetzt für die Tilgung ihrer Zinsen oder ihrer Darlehen natürlich

00:09:18: verwenden müssen und eben keine neuen Projekte starten, also dadurch wird auch

00:09:21: weniger gebaut, aber auch die Baukosten sind zu hoch. Also aktuell so Pimal Daumen,

00:09:26: Quadratmeterpreise von 5000 Euro für eine Wohnung bzw. auch ein mehr Familienhaus

00:09:32: plus Grundstück ist so Gang und Gebe. Und das heißt, damit man das irgendwie

00:09:37: wieder reinbekommt, als jemand der baut, müsste man mieten kalt von um die 20

00:09:41: Euro nehmen. Und da ist für viele natürlich auch schon der Ofen aus, weil

00:09:44: sich das viele nicht leisten können und auch viele sich gar nicht leisten wollen,

00:09:47: so hohe Mieten. Das heißt, da wird also auch entsprechend nicht gebaut und dann

00:09:51: haben wir natürlich noch das Problem, dass extrem viel Regulierung im Markt

00:09:55: vorharscht. Also die ganzen Vorgaben verteuern natürlich auch die Baukosten,

00:09:59: aber wir haben dann auch viele staatliche Eingriffe wie Mietendeckel und

00:10:04: Mietpreisbremsen oder so eine neue Idee, die jetzt gerade in Berlin unter den

00:10:09: Grünen kursiert, das vermieter eine Art Vermieter-Förderschein machen müssen, um

00:10:14: nachzuweisen, dass sie halt ja auch geeignet sind als Vermieter. Also ihr merkt schon fast,

00:10:18: wie lächerlich sowas ist. Damit lockst du halt auch keinen Investor dann hinterm

00:10:22: Ofen hervor, dass der sagt, okay, ich will jetzt hier unbedingt investieren und

00:10:26: diese Gemengelage komplett zusammen führt natürlich auch dazu, dass immer

00:10:30: weniger gebaut wird in einem Land, wo zusätzlich immer mehr Leute dazuziehen,

00:10:35: wo die Nachfrage nach Wohnungen steigt und das ist natürlich gut für diejenigen,

00:10:39: die zum einen Immobilien haben, aber auch für diejenigen, die überlegen zu

00:10:43: investieren. Also Immobilien, muss ich auch noch sagen, ist jetzt nicht nur, dass

00:10:47: man nur auf den Zins schaut, sondern ihr schaut eigentlich auf die Rendite.

00:10:50: Das heißt, ich habe es vorhin gesagt, die Mieten sind wieder an, die

00:10:53: Mietrenditen ziehen an und da muss man gucken, okay, welche Mietrendite man mit

00:10:57: einer Wohnung erzielen kann, was man dann entsprechend ausgibt für den Zins,

00:11:01: für entsprechende Starlehen, was man vielleicht noch rein investieren muss.

00:11:04: Dann braucht man noch einen Puffer für die Standhaltung und was das so alles

00:11:07: anfällt und wenn da einfach eine vernünftige Zahl dann unten rauskommt,

00:11:10: dann kann man auch bei einem höheren Zinssatz im Immobilien investieren und

00:11:14: damit Geld verdienen. Gerade jetzt, wo wir so die Valide Anzeichen einer Bodenbildung

00:11:19: sehen, die sie wahrscheinlich noch dieses Jahr durchziehen wird, vielleicht haben

00:11:22: wir so ab nächstem Jahr wieder etwas mehr anziehende Preise und ab 2026 dann

00:11:26: auch aufgrund dessen, dass alle realisieren, okay, es wird viel, viel zu

00:11:30: wenig gebaut, wenn sich da nicht viel tut, dass die Preise wieder schneller anziehen.

00:11:33: Allerdings muss ich auch sagen, dass wir so eine Art Immobilienel Dorado bekommen

00:11:38: werden, wie wir es nach der Finanzkrise in Deutschland hatten. Das glaube ich jetzt

00:11:41: eher nicht. Also ich glaube an weiterhin steigende Preise, aber nicht an so

00:11:44: stark anziehende Preise. Die Zinsen sehe ich jetzt nicht bei 0% und im

00:11:50: Negativbereich wie früher, also das nimmt natürlich eine gewisse Dynamik raus,

00:11:54: aber man wird mit Immobilien und da wird es aber wichtig, wenn man sich richtig

00:11:59: damit beschäftigt, also nicht auf irgendjemanden reinfallen und blind irgendwo

00:12:03: eine Immobilie kaufen, maximal distanziert, dass man am besten gar

00:12:08: nicht hingeht, also das sind alles so falsche Versprechen. Man muss sich mit

00:12:11: Immobilien richtig auseinandersetzen, man muss sich mit der steuerlichen Thematik

00:12:15: zumindest auskennen, sollte man immer ein Steuerberater dazu ziehen, aber zumindest

00:12:19: wissen okay, was geht und was geht nicht, auch mit den aktuellen Fördertöpfen,

00:12:23: Förderbedingungen gerade, was Heizung angeht, was Sanierung angeht, da gibt es

00:12:27: viele, viele Töpfe und wenn man dann in ein Objekt investiert, muss ja nicht

00:12:30: Neubau sein, der sehr, sehr teuer ist, sondern ein Bestandsobjekt, wo man was

00:12:34: machen muss und das sollte man aber auch nur kaufen mit einem Sanierungstau oder

00:12:39: wo man auch eine Heizung tauschen muss, wenn man wirklich eine Ahnung davon hat,

00:12:42: wenn man sich in die Materie richtig eingebeidet hat, dann kann man da richtig

00:12:45: gut das Geld verdienen, denn die Energieeffizienzklassen, die früher so ein

00:12:49: lästiges Nebenbeiwerk waren, so dieser Energieausweis, wo keiner drauf geschaut hat,

00:12:53: der ist jetzt natürlich wichtig und wenn ihr da Objekte habt, die im Bereich DEFG

00:12:59: sind, also eigentlich EFG, also die schlechtesten Energieeffizienzklassen,

00:13:04: bekommt ihr nochmal Abschläge auf Objekte von Energieeffizienzklasse C von 10 bis

00:13:10: 20 Prozent, weil die einfach momentan am Markt nur mit einem Risikoabschlag

00:13:14: gehandelt werden, auch wenn dort, muss ich auch sagen, die Preise sich inzwischen

00:13:17: stabilisieren und auch dort die Preise wieder anziehen, sind diese Objekte ein

00:13:21: ganzes Stück billiger natürlich als diejenigen mit einem guten Energieausweis

00:13:24: und da kann man natürlich sich günstiger einkaufen, muss aber natürlich auch

00:13:29: vorher durchrechnet, was einen dann die Sanierung kostet, aber da sind

00:13:32: aktuell auch gute Objekte zu haben für diejenigen, die natürlich sich auch,

00:13:36: ich sage jetzt mal, im übertragenen Sinne heißt jetzt nicht, dass ihr es

00:13:38: wahrscheinlich selber macht, aber dass man sich auch die Hände etwas schmutzig

00:13:42: macht, weil man da natürlich auch durch entsprechende Förderungen und

00:13:45: steuerliche Gegebenheiten dann immobiliert auf einen ganz anderen Wert wieder

00:13:49: hochheben kann. Also von daher, ich muss sagen, am Immobilienmarkt tut sich was,

00:13:53: die Transaktionen nehmen langsam wieder etwas zu, die Bodenbildungen zeigen sich

00:13:57: deutlich und aufgrund dessen, dass einfach wirklich so wenig gebaut wird und

00:14:02: gleichzeitig die Nachfrage da ist und die Mieten anziehen, bin ich mir sicher,

00:14:06: dass man in den nächsten Jahren noch sehr, sehr gutes Geld mit Immobilien

00:14:10: verdienen können wird. Und das war es jetzt für diese Ausgabe.

00:14:14: Ich hoffe, es hat euch gefallen. Ihr hört mich wieder nächsten und bis dann.

00:14:18: [Musik]