Immobilien-Fonds: Nächste Krise?

Shownotes

Während es an den Aktienmärkten richtig „klappert“, braut sich parallel an den Immobilienmärkten in Europa neues Ungemach zusammen. Vor allem die hohen Mittelabflüsse aus europäischen Immobilienfonds werden zu einem Problem, welches sogar die EZB alarmiert hat. Mehr Infos bekommt ihr in dieser Folge.


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Ein wichtiger abschließender Hinweis: Aus rechtlichen Gründen darf ich keine individuelle Einzelberatung geben. Meine geäußerte Meinung stellt keinerlei Aufforderung zum Handeln dar. Sie ist keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren.


Offenlegung wegen möglicher Interessenkonflikte: Der Autor ist in den folgenden besprochenen Wertpapieren bzw. Basiswerten zum Zeitpunkt der Veröffentlichung investiert: -

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00:00:00: Alle schauen nur auf die Aktienmärkte und was da aktuell los ist. Aber kaum jemand beschäftigt sich

00:00:13: mit den Immobilienfonds, denn dort droht von anderer Seite neues Ungemach. Und was das für uns

00:00:20: Anleger bedeutet, kläre dich gleich auf, geht sofort los.

00:00:23: Hallo liebe Hellinvestierten, schön, dass ihr dabei seid bei einer neuen Ausgabe und als ich

00:00:38: diese Folge für euch aufnehme, wahrscheinlich habt ihr schon in euren Aktien- und ETF-Depots gesehen.

00:00:43: Die Märkte haben ja richtig kräftig gewackelt, es ging in der Vorwoche schon nach unten, es ging

00:00:49: am Montag nochmal heftiger nach unten. Jetzt sehen wir gerade so am Dienstag Nachmittag, als

00:00:55: diese Episode für euch von mir vorproduziert wird, dass es so leichte Stabilisierungen gibt,

00:01:01: aber die Aktienmärkte sind natürlich momentan im Fokus. Es wird schon darüber gesprochen,

00:01:05: ob es ein Crash wird wie 1989. Also Kurzeinschätzung von mir, davon sind wir wirklich noch weit

00:01:12: entfernt. Die Korrektur, die wir jetzt sehen, die erachte ich als ganz gesund an. Ich werde das

00:01:17: natürlich hier im Podcast und auf YouTube weiterhin noch mit begleiten. Aber eigentlich finde ich

00:01:22: sehr verwunderlich, dass der Hauptfokus jetzt auf den Aktienmarkten liegt, dass der Fokus auch

00:01:27: auf den Wirtschaftsdaten aus den USA liegt, natürlich auch auf dem Curry-Trade, der hier zu

00:01:32: Teilen wieder rückabgewickelt wird, aber dass kaum jemand über die Vorkommnisse, über die

00:01:38: Vorgänge im Immobiliensektor, also genauer gesagt im Immobilienfondssektor spricht. Wir hatten da

00:01:48: Ende Juni diese spektakuläre Abwertung bei einem Four-Fond-Union-Investment und vielleicht

00:01:54: erinnert sich der ein oder andere von euch daran, vielleicht war sogar jemand dort investiert. Dort

00:01:59: gibt es einen Four-Fond-Union-Investment, der sich auf Wohnimmobilien spezialisiert hat und der

00:02:06: lange Zeit viel Geld eingesammelt hat und dann allerdings Ende Juni dieses Jahres eine massive

00:02:12: Abwertung von 17 Prozent binnen eines Tages hinnehmen musste, weil einfach die Werte der Immobilien,

00:02:19: die zuvor angenommen waren, eben nicht mehr existierten. Und das Interessante bei diesem

00:02:25: Immobilienfonds ist ja auch immer, dass die teilweise, wenn ihr euch die Performance anschaut,

00:02:29: dass die wie am Schnürchen gezogen nach oben gehen und damit nennen wir es mal so eine Art

00:02:35: Schnürchen-Performance Erzielen, wo die Leute denken, na ja, das sieht ja fast aus wie eine

00:02:40: Verzinnzung wie Festgeld und dann teilweise diese Fonds auch als Ersatz für Tagesgeld oder für

00:02:46: teilweise Festgeld verwenden, weil sie sagen, na ja, da bekomme ich ja ein bisschen bessere

00:02:49: Rendite und wenn ich mir mal so die Entwicklung der letzten Jahre anschaue, da gab es nie einen

00:02:54: großen Rücksetzer, also warum da nicht mein Geld rein investieren, warum nicht dort Geld parken. Und

00:02:59: da muss ich gleich mal sagen, ganz wichtige Anlegerregel, diese Performance, die dort ausgewiesen

00:03:04: wird, das ist eine sogenannte Gutachter-Performance. Das heißt, Gutachter gehen her, schauen sich das

00:03:09: Portfolio der Fonds an, stellen fest, dass sich nichts groß geändert hat, dass die Werte etwas

00:03:13: höher sind und dann kann der Fonds also eine entsprechend höhere Bewertung ausweisen und damit

00:03:18: steigt auch der Kurs. Also, diese Fonds sind da sehr, sehr getrieben von Gutachter-Werten, die dann in

00:03:23: dem Moment, und da kommen wir jetzt so langsam an den Kann der ganzen Sache eben nicht mehr haltbar sind,

00:03:28: wo Anleger ihr Geld aus diesen Fonds abziehen und diese Fonds dann auch entsprechend gezwungen sind,

00:03:35: die Immobilien diese im Portfolio haben, am Markt zu veräußern und so auch bei Union Investment,

00:03:40: in dem einfach Anleger Geld haben wollten und dann davor also entsprechend auch Immobilien

00:03:46: abstoßen musste und dann eben herauskam, dass die Werte, diese Gutachter-Werte, die da in den

00:03:51: Büchern standen, eben gar nicht mehr am Markt erzielbar sind. Und da gibt es da eine Klausel in

00:03:56: den langen AGBs und Aufklärungsunterlagen, die man da so als Anleger unterzeichnen muss. Und da

00:04:02: steht eben drin, dass wenn die Gutachter-Werte nicht mehr haltbar sind, eben eine entsprechende

00:04:05: Abwertung auf den Marktpreis erfolgt und dann gab es so diese abrupte ruckartige Bewegung nach

00:04:11: unten von 17 Prozent in diesem Produkt. Im übrigen, wer von euch REITs hat, also Immobilien ETFs

00:04:18: beispielsweise oder REITs, das sind eine spezielle Form von Immobilienunternehmen hier in Deutschland,

00:04:24: das heißt, da muss ein Großteil der Gewinne ausgestillt werden, dafür sind sie steuerlich

00:04:27: begünstigt. Die sind Börsen notiert, das heißt, da wird jede Sekunde an der Börse ein Wert fest

00:04:32: gestellt und da konnte man schon im letzten Jahr absehen, das hatte ich auch auf YouTube schon

00:04:35: automatisiert, dass da also Druck drin ist. Das heißt, diese in Echtzeit bewerteten Immobilien

00:04:40: Gesellschaften haben ganz andere Kursverluste gehabt als die Fonds, die sich rein auf Gutachter-Werten

00:04:45: berufen haben. Und das fällt denen jetzt natürlich auf die Füße, weil eben Anleger Geld abziehen

00:04:51: und damit entsprechend Immobilien verkauft werden müssen. Jetzt ist es allerdings so,

00:04:55: dieses Produkt von Union Investment ist im Wohnimmobilienbereich angesiedelt. Und wenn ich mir

00:05:02: da so die aktuellen Zahlen anschaue oder auch auf YouTube da immer wieder Videos drüber mache,

00:05:06: dann zeigt sich schon, dass sich der Wohnimmobiliensektor in Deutschland deutlich stabilisiert. Also die

00:05:12: großen Städte ziehen im Preis wieder an, die Mieten steigen deutlich, wer jetzt nicht eine sehr alte

00:05:18: Immobilie hat mit einem hohen Sanierungsbedarf. Der sollte eigentlich schon egal, welche Kategorie

00:05:23: er hat davor eine Stabilisierung sehen. Also die Preise meiner in meinen Augen haben einen Boden

00:05:29: erreicht und ziehen sogar leicht wieder an und das, obwohl die Zins noch relativ hoch sind und das,

00:05:35: obwohl immer noch wenige Käufer im Markt aktuell drin sind. Positiv ist natürlich auch, dass die

00:05:41: Mieten parallel ansteigen und das führt natürlich dazu, dass ihr eine immer bessere Rendite auf

00:05:47: euer Investment bekommt. Und das ist ja etwas, was ich schon vor einem Jahr vorausgesagt habe,

00:05:51: dass wenn die Mieten weiter ansehen, weil es einfach immer weniger Wohnraum gibt und weil

00:05:54: auch diese Ziele der Bundesregierung, dass mal 400.000 Wohnungen pro Jahr geschaffen werden,

00:05:59: sollen utopisch sind. Also wir reden wahrscheinlich im nächsten Jahr davon, dass weniger als 200.000

00:06:03: neue Wohnungen gebaut werden. Dann führt natürlich der oder führt der Anstieg der Mieten einfach

00:06:07: dazu, dass die Renditen besser werden und das zieht automatisch, egal auf welchem Zinsniveau,

00:06:12: Käufer wieder in den Markt rein. Weil wenn ich eine entsprechend hohe Rendite habe, dann kann ich

00:06:16: auch einen höheren Zins bedienen, dann kann ich auch entsprechende Sanierungen machen, dann

00:06:19: hole ich mir noch staatliche Förderungen und hole meine ganzen steuerlichen Optimierungsmöglichkeiten

00:06:24: aus der Werkzeugkiste und dann lohnt sich das wieder. Und das ist aktuell so, was wir am Wohnimmobilienmarkt

00:06:28: sehen. Jetzt will ich natürlich nicht diese Ausgabe für euch machen, wenn ich sage, okay,

00:06:32: eigentlich ist alles Paletti, denn gehen wir mal weg von den Wohnimmobilien, gehen wir mal hin in

00:06:37: den Gewerbebereich. Und im Gewerbebereich muss ich sagen, dass sie ich seit Wochen mehrere Wannsignale,

00:06:45: also erst jüngst hatte Bloomberg wieder eine sehr interessante Studie veröffentlicht über

00:06:50: offene Immobilienfonds. Und diese offenen Immobilienfonds investieren sehr, sehr gerne in

00:06:56: Gewerbeimmobilien, die ja bis zu dem Zeitpunkt, wo die EZB angefangen hat, die Zinsen zu erhöhen,

00:07:02: als Reaktion auf die Inflation gut gelaufen sind. Aber der Gewerbeimmobilienmarkt ist massiv

00:07:07: unter Druck, gerade vor allem auch der Büroimmobilienmarkt, weil ihr könnt euch denken, der Trend

00:07:12: und die Tendenz in Richtung Homeoffice führt eben dazu, dass Unternehmen viel weniger Büroflächen

00:07:17: brauchen. Jetzt stellt sich natürlich die Frage, kann man diese Büroflächen dann

00:07:21: Aufwerten und neue Meter bekommen, also mit flexibleren Bürolösungen kann man die umwidmen,

00:07:26: kann man da vielleicht Wohnungen draus machen. Ich habe es gerade gesagt, der Wohnungsmangel

00:07:30: in Deutschland, gerade in den Großstädten, ist ja akut. Büroimmobilien teilweise in

00:07:34: guten Lagen könnten ja umgebaut werden, ist aber jetzt nicht einfach so möglich, sondern

00:07:39: natürlich eine Büroimmobilie ist ganz anders ausgelegt als eine Wohnimmobilie oder wenn

00:07:43: ich die Aufteile in verschiedene Wohnungen, also da muss einiges an Vorarbeit geleistet

00:07:47: werden, teilweise auch bis dahin, dass es sich gar nicht lohnt, sondern man muss abreißen

00:07:50: und eigentlich neu bauen. Worauf ich allerdings raus will ist, dass dieser Druck im Gewerbeimmobilien-Sektor

00:07:56: nicht an den Investoren vorbeigegangen ist. Also wenn man mal auf den europäischen Gewerbeimmobilien-Fonds-Sektor

00:08:03: draufblickt, dann sind da aktuell 166 Milliarden Euro investiert und fast 10 Prozent davon,

00:08:11: also 12 Milliarden Euro, wurden in den letzten einhalb Jahren aus diesem Sektor, also aus

00:08:16: diesem offenen Immobilien-Fonds abgezogen. Das heißt, hier geht massiv Liquidität heraus

00:08:24: und das führt natürlich dazu, dass alle zur gleichen Tür raus wollen und auch da haben

00:08:28: wir jetzt genau das Problem, was ich euch gerade bei Wohnimmobilien beschrieben hatte, bei

00:08:32: Union Investment, dass natürlich jetzt diese Gewerbeimmobilien verkauft werden müssen,

00:08:37: damit Liquidität frei wird, damit die Investoren in diese offenen Fonds ausbezahlt werden können.

00:08:43: Im Übrigen, das Wort offener Immobilien-Fonds ist in meinen Augen schon irgendwo eine Täuschung,

00:08:51: weil offen bedeutet nicht, dass ihr diesen Fondsanteil wieder zurückgebt und morgen euer Geld bekommt,

00:08:56: sondern ihr habt eine Wattefrist von zwei Jahren bis ihr euer Geld ausbezahlt bekommt. Das ist eine

00:09:01: neue Regulierung auch seit der Finanzkrise, weil man eben gerade in der Phase wie jetzt,

00:09:05: wo viele Anleger aus diesen Produkten raus wollen und wo man weiß, dass der Immobilienmarkt

00:09:11: generell illiquide ist. Das ist ja nicht wie eine Aktie, die ich jetzt einfach bei Knopfdruck,

00:09:15: bei Trade Republic oder Scalable und wie sie alle heißen Verkauf sind, sondern das dauert ja erst

00:09:20: mal den Käufer zu finden und brauche ich eine Notar. Also diese Transaktionen sind relativ

00:09:24: langwierig und ich muss auch erst mal jemand finden, mit dem ich dann entsprechend auch in die

00:09:27: Verhandlungen eintrete und deswegen hat man gesagt, okay, man schützt diese Branche davor,

00:09:32: dass einfach Anleger binnen kurzer Zeit Liquidität in großem Maße abziehen, indem man einfach hier

00:09:39: eine Art Lockup Period oder eine Art Haltefrist einführt. Problem natürlich für jeden Anleger,

00:09:44: er muss entsprechend auf sein Geld warten. Die große Sache allerdings, oder die Crux an der

00:09:49: ganzen Geschichte ist, dass die offenen Immobilienforst zwar versuchen, ihre Gewerbe Immobilien jetzt

00:09:54: zu verkaufen, dass allerdings aktuell, wenn man auf Transaktionsvolumen mal rein schaut,

00:09:59: dieses 42 Prozent unterm Vorjahr liegt. Das heißt, es gibt im Moment einfach keine Käufer,

00:10:04: die groß erpicht sind, hier zu investieren oder Käufer, die einfach sagen, na ja, ich will aber

00:10:09: noch viel mehr Preisabschläge sehen, bevor ich hier überhaupt ein Investment tätige und das

00:10:14: Risiko hier im Gewerbeimmobilienbereich überhaupt eingehe. Und da wird es natürlich besonders

00:10:19: interessant, denn der Druck, den wir aktuell haben, Ausgehend von diesen massiven Abflüssen

00:10:25: im Gewerbeimmobiliensektor aus diesen offenen Immobilienforst, hat natürlich zur Folge,

00:10:29: dass viele Forst verkaufen müssen und dadurch die Preise entsprechend weiter nach unten sinken,

00:10:34: bis irgendjemand die endlich aufkauft. Und da gibt es Parallelen. Und denn die EZB ist über

00:10:39: diese Vorgänge informiert. Ich würde fast sagen, sie ist auch alarmiert, nimmt das sehr ernst,

00:10:43: weil in den 90er Jahren gab es in Europa schon mal einen Immobiliencrash. Das sind die Preise im

00:10:48: Gewerbesektor um 40 Prozent gefallen. Und das hat natürlich nachgelagert deutliche Auswirkungen

00:10:54: aufs Wachstum. Denn die Immobilienbranche ist ein großer Beitragender zum Wachstum, zum

00:11:00: Wirtschaftswachstum. Und wenn es da einfach Probleme gibt, wenn die Preise stark fallen

00:11:03: im Gewerbebereich, dann hat das natürlich auch Auswirkungen darauf, dass das Innenlandsprodukt

00:11:08: nicht nur nicht mehr wächst, sondern sogar schrumpft. Und natürlich viele Leute verlieren

00:11:14: unter Umständen ihrer Arbeitsplätze, gehen in Kurzarbeit, es gibt weniger Konsum. Und natürlich

00:11:18: auch die Banken, die vorher diese Objekte teurer Belien haben, können ihre Kredite möglicherweise

00:11:23: nicht mehr eintreiben, werden dann natürlich zur Abschreibung gezwungen und sind dann deutlich

00:11:28: restriktiver bei der Vergabe von Krediten je weder Art. Und wir einträchtigen dadurch natürlich

00:11:32: auch wieder das Wachstum, das Wirtschaftswachstum in anderen Bereichen. Und deswegen finde ich

00:11:37: sehr interessant, dass diesen Gewerbeimmobilien-Sektor momentan nur relativ wenige auf dem Schirm

00:11:42: haben, dass wir hier aber auch aktuell, also eben verschiedenen Krisenherden, geopolitische

00:11:47: Krisenherde, aber auch Wirtschaftswachstumsprobleme, die wir sehen, dass hier aus diesem Gewerbeimmobilien-Sektor

00:11:53: wirklich auch einiges an Problemen, an Ungemach herauskommen kann. Vor allem, weil aktuell

00:11:59: die europäischen Banken 18 Prozent aller EU-Gewerbeimmobilien-Kredite auf einer Stufe eingestuft haben, wo sie noch nicht

00:12:09: ausfallgefährdet sind, wo sie aber doch ein erhöhtes Risiko zeigen und in so eine sogenannte

00:12:15: Ausfall oder in einen Ausfall münden könnten am Ende. Also das ist nicht, dass ich hier

00:12:20: jetzt ein Fass aufmache und sage, ja, da ist ein kleines Problem und wir bauschen das auf,

00:12:24: sondern wir haben Probleme, was die EZB wirklich genau auf dem Schirm hat und was auch die Bankenreguliere

00:12:29: und einige Analysten auf dem Schirm haben, weil sich eben aufgrund der massiven Mittelabflüsse

00:12:34: aus diesen offenen Immobilienfonds hier was zusammenbraut, wer was zu einem Problem werden

00:12:39: kann, wenn sich der Markt nicht schnell stabilisiert und wie kann er sich stabilisieren, wenn natürlich

00:12:46: die Käufer bereit sind, reinzugehen und die Preise jetzt zu bezahlen, dann müssen natürlich

00:12:50: die Immobilienpreise nicht weiterfallen, dann können diese Fonds werden natürlich auch Verluste

00:12:53: hinnehmen, aber nicht zu gravierend und die Banken haben dann entsprechend auch keine allzu

00:12:57: hohen Kreditausfälle. Das würde aber wahrscheinlich nur passieren, wenn entsprechend die Zukunftsaussichten

00:13:02: sich auf einmal drehen und dafür müsste zum einen der Zins deutlich runter, werden wir sehen, wie die

00:13:07: EZB jetzt in nächster Zeit reagiert, also ob die Zinsen in einem Ausmaß fallen, dass die Käufer sagen,

00:13:12: okay, das ist für mich attraktiv, da gehe ich in den Markt rein oder wird stabilisiert oder ob die

00:13:16: Zinssenkungen eben zu lange dauern oder ob die Aussichten am Gewerbimmobilienmarkt gerade bei

00:13:20: Büroimmobilien einfach so trüb bleiben, dass die Käufer sagen, naja, dann nehme ich lieber Abstand,

00:13:24: da warte ich noch auf Niedrigadepreise und genau wenn diese niedrigeren Preise reinkommen,

00:13:28: bekommen wir das nächste große Problem am Gewerbimmobilienmarkt. Also momentan sind wir noch

00:13:33: so an einer Wegscheide, wo man links und rechts abbiegen kann. In welche Richtung es geht, wissen

00:13:38: wir vielleicht in ein paar Wochen, werde ich euch gerne informieren. Aber das mal auf dem Schirm zu

00:13:42: haben, dass da das nächste größere Ding im Hintergrund mitschwingt, das halte ich schon für

00:13:46: wichtig vor allem, weil wir ja als Anleger, wenn wir am Gewerbimmobilienmarkt hier einen Crash

00:13:50: bekommen, der sich dann in die Wirtschaft rein frisst, wird das natürlich auch entsprechend

00:13:54: wir die Aktienmärkte beeinträchtigen. Aber wie ihr wisst, natürlich, Aktien werden sich auch irgendwann

00:13:59: mal wieder abfangen und dann kann man, wenn man natürlich wartet, dass so eine Abwärtsbewegung

00:14:03: sich ausgependelt hat und entsprechend rein investiert, langfristig viel Geld damit verdienen. Also

00:14:07: zum einen, man muss erstmal den kurzfristigen Schmatz dann hinnehmen, den so eine Krise mit

00:14:11: sich bringt, um langfristig daran profitieren zu können. Aber da werde ich natürlich gerne noch

00:14:15: zum Einstieg klingeln und rufen, wenn ich kaufe. Für den Moment ist es einfach mal wichtig, dass

00:14:20: ihr davon gehört habt, dass im Gewerbimmobilienmarkt momentan einiges los ist, was relativ wenig

00:14:26: medial in meinen Augen berichtet wird. Dann darf ich mich jetzt von euch verabschieden. Ich bin

00:14:32: Sebastian Hell. Ich höre mich für die nächsten Ausgabe und bis dann.

00:14:35: [Musik]

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