Immobilien: War früher wirklich alles besser?

00:00:00: Vielleicht kennt ihr das auch. Viele sagen, früher war es bei Immobilien deutlich besser,

00:00:13: weil man sich für viel niedrigere Kaufpreise Eigentum leisten konnte. Und heute sei das auf

00:00:19: grund der deutlich gestiegenen Preise und natürlich auch der Hohenzinzen so gut wie unmöglich.

00:00:25: Ob das wirklich stimmt, sehe ich mir jetzt an, geht gleich los.

00:00:28: Hallo liebe Hellinvestierten, schön, dass ihr dabei seid über eine neuen Ausgabe und heute

00:00:41: möchte ich mal einen Blick werfen auf so eine Art Redensart. Also ich habe es im Intro schon gesagt,

00:00:47: früher war alles besser, aber jetzt mal bezogen auf die Immobilien, denn ihr kennt es vielleicht

00:00:52: bei euch im Freundeskreis, im Bekanntenkreis. Vielleicht sagt es auch selber, dass Immobilien

00:00:57: früher einfach eine attraktivere Möglichkeit waren oder eine attraktive Gelegenheit waren,

00:01:03: da rein zu investieren, weil die Preise einfach deutlich niedriger waren. Und bei mir in meinem

00:01:09: Fall kann ich jetzt hier in Frankfurt, also ich habe hier eine Mietwohnung, weil ich einfach mich

00:01:13: mit einem Eigentum, wo ich selber drin wohne, jetzt nicht unbedingt binden will. Ich bin da eher

00:01:18: jemand, der ja viel reist und viel unterwegs ist und möglicherweise steht ja auch mal ein

00:01:22: Wegzug von Frankfurt in den nächsten zwei, drei Jahren an. Deswegen, ich bin immer Mieter, aber

00:01:27: ich besitze natürlich auch Immobilien. Aber zum Beispiel um zum Beispiel Frankfurt zurück zu kommen,

00:01:32: da habt ihr natürlich 2010 noch Eigentumswohnungen für 2, 2500, 3000 Euro pro Quadratmeter bekommen.

00:01:39: Da zahlte jetzt 6.000 bis 7.000 Euro. Also die Preise sind in den letzten 15 Jahren trotz der

00:01:44: Korrektur, die wir jetzt zum Teil in den letzten zwei Jahren gesehen haben, deutlich angestiegen.

00:01:49: Also da kann man, wenn man es einfach mal so ran geht und sagt, ja, früher war es besser

00:01:52: in Immobilien zu investieren, dann stimmt das schon mal jetzt für diesen kleinen Ausschnitt

00:01:57: betrachtet. Aber dann gibt es noch viele, die sagen, na ja, wenn du jetzt noch weiter zurückgehst,

00:02:01: das heißt, wenn ihr mal in die 80er guckt, in die 90er, da waren die Kaufpreise teilweise noch viel,

00:02:05: viel niedriger. Da konnte man ganze Häuser für 2, 250.000 Euro in relativ guten Lagen kaufen.

00:02:12: Und deswegen steht einfach auch immer wieder dieser, ja, dieser Vorwurf ist es nicht, aber diese

00:02:17: Behauptung im Raum, dass früher, also die Immobilienpreise deutlich niedriger waren und dass es

00:02:21: deswegen auch für viele früher einfach möglich war, in Immobilien zu investieren, Immobilien zu

00:02:26: kaufen und dass das heute einfach für die meisten nicht mehr möglich sei und damit natürlich auch

00:02:30: ein wichtiger Aspekt des Vermögensaufbaus verloren gegangen ist, weil müssen wir ja so sagen in

00:02:36: Deutschland die Immobilie oder das Betongold für die meisten einfach immer noch das Wichtigste ist

00:02:41: und überhaupt ja Vermögen aufzubauen, weil man doch Immobilien eigentlich auch gezwungen ist,

00:02:46: dann einfach Geld abzusparen, weil man natürlich diesen in der Regel braucht, jeder einen Bankkredit,

00:02:51: den muss man bedienen und ist dann also gezwungen zu sparen und hat dann irgendwann im Alter also

00:02:55: entsprechendes Immobilienvermögen, kann möglicherweise mit frei dort drin wohnen oder hat auch

00:02:59: Kapital geschaffen, dass man dann durch einen Verkauf frei machen kann und dann auch immer damit

00:03:05: tun. Und jetzt ist das wirklich Interessante, wenn man allerdings jetzt mal nur die Kaufpreise

00:03:10: isoliert anschaut und da gibt es ja diese Anekdoten, wo früher mal in den 80er, 90er der Preis war und

00:03:15: jetzt ist, dann muss man da schon mal sauber wirklich rangehen und auch sagen, okay, wie waren denn

00:03:21: früher die Zinsen? Weil ich hatte gerade gesagt, die meisten werden wahrscheinlich nicht das Kapital

00:03:25: haben, dass die Immobilien einfach so kaufen können, ja, aus der Lamen, wie man so schön sagt,

00:03:30: sondern dass sie eine entsprechende Finanzierung von der Bank benötigen. Und da, wenn ihr da mal

00:03:34: einen Preis oder einen Preis seid und den Blick auf den Zins in den 80ern wirft, dann war das Zinsniveau

00:03:40: natürlich deutlich höher. Wir hatten früher eine inflationäre Phase, also damals waren Zinsniveaus

00:03:44: von 9 oder 10 Prozent eigentlich ganz normal. Und das muss man natürlich auch noch entsprechend

00:03:50: reinrechnen, dass man sagt, okay, früher war zwar der Kaufpreis niedriger, teilweise deutlich

00:03:55: niedriger, aber ich habe auch 9 oder 10 Prozent Zinsen bezahlt. Also wenn ich da mit meinem Papa

00:04:00: rede, in den 80er Jahren, da waren auch Finanzierungen, die die hatten, meine Eltern von teilweise 11 oder

00:04:05: 12 Prozent damals als junges Paar. Also das sind natürlich ganz andere Niveaus als jetzt. Ich habe

00:04:09: jetzt gerade mal für euch nachgeschaut, so bei Interhyp, wenn ihr eine zehnjährige Zinsbindung

00:04:13: euch jetzt holen würde, zahlt ihr so um die 3,6 Prozent. Also das ist ein Drittel dessen, was

00:04:18: man in den 80er Jahren bezahlt hat. Und jetzt schon jammern ja viele natürlich auch zurecht, dass

00:04:23: dieses Zinsniveau, welches deutlich gestiegen ist in den letzten zwei Jahren, viele davon abhält

00:04:28: zu kaufen, weil natürlich die entsprechenden monatlichen Raten, die man für Tilgung und auch

00:04:33: Zins bedienen muss oder auf den Tisch legen muss, die sind natürlich deutlich angestiegen,

00:04:37: vorstgleichen mit einem Zinsniveau, wie wir es während der Corona-Zeit hatten, von einem Prozent

00:04:41: oder teilweise konnte man auch mit Top Bonität für unter einem Prozent Immobilien finanzieren.

00:04:45: Das ist jetzt natürlich bei einem Zinsniveau von 3,5, 3,6 Prozent eine ganz andere Geschichte. Aber

00:04:52: natürlich muss man auch mit einrechnen, dass die Immobilienpreise jetzt trotz den niedrigen

00:04:57: Zinsen deutlich höher sind als früher. Also wie bekommen wir das jetzt zusammen,

00:05:03: da mal eine richtige Aussage heraus zu bekommen, wann war es denn besser,

00:05:08: Immobilien zu kaufen? War das eher in den 80er, 90er Jahren der Fall oder ist das eher jetzt

00:05:12: der Fall? Und da ganz spannend gibt es das ja das IW Köln und die haben einen interessanten Index

00:05:19: rechnet, das ist der sogenannte Erschwinglichkeitsindex. Und bei diesem Erschwinglichkeitsindex geht

00:05:25: man also wissenschaftlich her und schaut sich die Immobilienpreise an. Der Index geht zurück

00:05:30: bis 1980 im Übrigen. Man schaut sich also die Immobilienpreise an, man schaut sich auch das

00:05:34: Zinsniveau an, man schaut sich vor allem und das finde ich wird auch oft bei der Diskussion nicht

00:05:39: wirklich gewürdigt. Was haben die Leute denn in den 1980er verdient und was verdienen sie heute?

00:05:44: Das heißt wie waren die entsprechenden Lohnsteigerungen? Wie war das Verhältnis von Immobilienwert

00:05:50: zu Jahreseinkommen? Also wie viele Jahreseinkommen habe ich gebraucht, um so eine Immobilie zu

00:05:54: bezahlen? Und das muss man alles natürlich mal entsprechend auch würdigen, die Daten sammeln

00:05:58: und dann in den sogenannten Erschwinglichkeitsindex, wie es jetzt hier das IW Köln gemacht hat,

00:06:03: reinpacken. Das ist ja Professor Michael Vogtländer. Ich habe ihn hier schon ab und zu mal erwähnen.

00:06:08: Der hat auch einen ganz guten Podcast. Also der ist dafür diese Daten zu agrigieren und entsprechend

00:06:13: auch auszuwerten. Und jetzt lange Rede, kurz das Sinn, wenn ihr mal reinschaut, zu Anfang der 80er.

00:06:19: Da startet dieser Erschwinglichkeitsindex oder genau gesagt im Jahr 1980 bei einem Indexwert von

00:06:25: 100. Und je niedriger der Wert bei diesem Erschwinglichkeitsindex ist, desto leistbarer sind Immobilien.

00:06:33: Das heißt im Jahr 1980 war der Index bei 100. Jetzt aktuell, also die Folge für euch aufnehme,

00:06:40: haben wir einen Indexwert von 41 gierundet. Das heißt Immobilien sind heutzutage trotz der

00:06:47: gestiegenen Zinsen und trotz der deutlich gestiegenen Kaufpreise deutlich erschwinglicher als

00:06:54: 1980. Der beste Zeitpunkt in den letzten 44 Jahren, um eine Immobilie zu kaufen, das war im Jahr

00:07:01: 19, 1902 schon Gottes Willen, 2015 natürlich und 2016. Da notierte der Indexzeitweise auch unter

00:07:10: 30 Zählern. Das heißt, da waren die Immobilien deutlich erschwinglicher als 1980 und auch ein

00:07:17: ganzes Stück erschwinglicher als heute. Der Unterschied natürlich zwischen heute und 2015,

00:07:22: 2016 kommt, weil das Zinsniveau damals extrem niedrig war. Auch die Preise für Immobilien sind

00:07:29: zwar seit der großen Finanzkrise angestiegen, waren aber 2015, 2016, wir haben Immobilienmarkt

00:07:35: unterwegs ist, der kann das bestätigen, noch ein ganzes Stück niedriger als jetzt. Das heißt,

00:07:39: Man kam in den Genuss von relativ niedrigen Zinsen.

00:07:43: auch relativ niedrigen Kaufpreisen. Danach hatten wir ja vor Corona auch aufgrund des

00:07:49: Niedrigzinsniveaus einen regelrechten Immobilienboom. Also ich würde sagen, ab 2012/2013 haben die

00:07:54: Immobilienpreise dann deutlich angezogen und das ging ja bis zur Coronazeit rein in unglaubliche

00:08:00: Preissteigerungen, die wir da hatten. Natürlich getrieben durch ein niedriges Zinsniveau,

00:08:04: ich hatte es gerade gesagt, wenn man für unter 1% finanzieren kann, dann ist der Kaufpreis natürlich

00:08:09: schon wichtig, aber er wird schon etwas nebensächlicher, weil ich die Zahlungen einfach ewig lange

00:08:14: strecken kann und kaum darauf Zins bezahle. Und das hat sich dann natürlich durch die entsprechenden

00:08:19: Zinserhöhungen seitens der EZB geändert und das hat auch zugeführt, dass Immobilien jetzt also

00:08:23: weniger erschwinglich sind als 2015/2016, aber immer noch deutlich erschwinglicher als in den 80er

00:08:30: Jahren oder auch in den 90er Jahren. Also wir sind jetzt aktuell auf einem Erschwinglichkeitsniveau,

00:08:34: könnte man sagen, von so 2004/2005 ungefähr, so um den Dreh herum. Und weiter von den fand also

00:08:42: von den 80ern oder 90ern, selbst wenn damals, und das einfach wichtig für euch zu wissen, die Preise

00:08:48: niedriger waren, die Kaufkraft, das Einkommen ist jetzt höher und die Zinsen sind deutlich niedriger.

00:08:53: Und das ist also ein wichtiger Fakt, warum die ja, warum Immobilien einfach erschwinglicher sind als

00:08:58: damals, aber trotzdem. Und da habe ich mir jetzt auch viele Gedanken gemacht, kann man natürlich das

00:09:03: Gegenargument auch anführen und sagen, na ja, Sebastian, aber warum kaufen so wenige Leute

00:09:07: Immobilien. Und da muss man sagen, liegt es auch einfach daran, dass das Eigenkapital eine große

00:09:12: Rolle spielt. Also die hohen Kaufpreise jetzt bedingen natürlich, in dem Fall eine Wohnung 500.000

00:09:16: Euro, da lasst uns 400.000 Euro sein, 30% wollen die Banken oftmals sehen, das heißt ich brauche

00:09:21: 120.000 Euro oder 150.000 Euro an Eigenkapital. Das kann ich in meinen 20ern nicht aufbauen und

00:09:28: in meinen 30ern vielleicht als Pärchen das sehr, sehr gut verdient und was weglegen kann, kann

00:09:32: man schaffen, aber die meisten brauchen halt dann doch Hilfe von vielleicht noch Familie oder

00:09:36: Freundin überhaupt das Eigenkapital zusammenzubringen. Und da spielt natürlich auch noch mit rein,

00:09:40: dass die Niedrigzinsphase dafür gesorgt hat, dass entsprechend kein Eigenkapital aufgebaut

00:09:45: werden konnte. Also in den 80ern, da waren Briefe damals für 10% verzinnst, also wenn ich da ein

00:09:51: Bisschen Geld reininvestiert habe, ein bisschen Geld ist jetzt vielleicht übertrieben, aber wenn

00:09:54: ich da einfach Geld reininvestiert habe und bekomme 8, 9 oder 10% Zinsen, dann kann ich darauf

00:10:01: natürlich entsprechend Eigenkapital aufbauen, welches ich dann bei der Bank hinterlegen kann

00:10:05: für einen Kredit. Natürlich zahle ich auf der anderen Seite dauernd auch entsprechende

00:10:08: Hoedalinszinsen für diesen Immobilienkredit. Das ist ganz klar, aber ich kann bei einem hohen

00:10:12: Zinsniveau schon entsprechend Eigenkapital aufbauen, was jetzt nicht mehr möglich war. Und da kommt

00:10:17: natürlich auch wieder das große Problem rein, wo ich ja immer wieder dagegen anrede, dass wir in

00:10:21: Deutschland einfach auch keine Aktienkultur haben. Also dass viele einfach dann nicht sagen, okay,

00:10:24: ich beginne meinen 20ern mit entsprechenden Aktiensparblänen und wenn ich 35 bin oder 40,

00:10:29: löse ich diese Depots auf und nehme das das Eigenkapital für eine Immobilie. Das machen ja

00:10:33: die meisten leider nicht. Und deswegen schauen die meisten nur aufs Zinsniveau und wenn es da halt nur

00:10:37: 1% oder 0% gibt, dann haben wir in Deutschland auch den Trend gesehen, dass eben sich dadurch nichts

00:10:42: verzinst, die Leute dagegen sogar ansparen, also immer mehr Geld versuchen wegzulegen, was aber

00:10:46: relativ sinnlos ist, weil das Geld ja nicht arbeitet, weil das Zinsniveau so gering ist. Also da

00:10:51: wichtig auch an alle, die noch jung sind, überlegen, Immobilien zu kaufen, in Aktien reinzugehen und

00:10:56: dann irgendwann auszusteigen. Bis dahin die Aktienmarktendiete von 7-8% mal im Schnitt mitzunehmen,

00:11:01: ist natürlich ein deutlicher Turbo für den Aufbau des Eigenkapitals. Also wenn ich versuche hier

00:11:05: in einem immer noch relativ niedrigen Zinsumfeld, ich meine, schaut euch die Banken an wie zögerlich

00:11:10: die überhaupt diesen gestiegenen Leitzins jetzt weitergeben. Da kann ich mit Zinsen einfach nicht

00:11:14: anfangen, irgendwie ein signifikantes Eigenkapital aufzubauen, vor allem auch vor dem Hintergrund,

00:11:18: dass die globale Staatsverschuldung steigt, also gerade auch bei uns in der EU natürlich immer

00:11:22: mehr Staaten, die stark verschuldet sind. So hohe Zinsniveaus von 10% sind ja gar nicht mehr tragbar

00:11:29: für die meisten Staatshaushalte. Also da werden wir auch gar nicht mehr hingehen. Das heißt, die

00:11:33: Zinsen werden tendenziell wiederfallen, einfach auch zur Entlastung natürlich der Staatsbudgets,

00:11:38: auch zum Ankurbeln der Wirtschaft. Wir haben ja hier in Europa eine deutlich prekärere

00:11:42: wirtschaftliche Situation als in den USA. Die amerikanische Notenbank kann da also noch

00:11:46: ganz entspannt abwarten. Die EZB muss handeln. Das heißt, die Zinsen werden jetzt tendenziell und

00:11:51: das sehen wir ja schon bei länger laufenden Anleihen entsprechend fallen, entsprechend sinken. Und deswegen

00:11:57: muss man, wenn man Eigenkapital aufbauen will, in den Aktienmarkt reingehen, Zeit mitbringen

00:12:01: natürlich und sagen ab einem gewissen Zeitpunkt gehe ich dann raus, realisiere die Gewinne und

00:12:06: habe dann zumindest mal ein höheres Eigenkapital. Also wenn ich jetzt anfange für 0 oder 1% oder

00:12:11: festgeht, irgendwo 2% mein Geld anzulegen. Also das ist einfach eine falsche Denkweise,

00:12:17: wo man auch sagen muss, die hier einfach ist und vorherrscht. Weswegen sich viele einfach auch

00:12:21: kein Eigentum leisten können, weil sie das Eigenkapital nie zusammenbringen. Und es war auch

00:12:25: früher schon so, da habe ich mir mal ein paar Studien angeschaut, dass Immobilien auch in den

00:12:30: 80er/90er Jahren tendenziell denen vorbehalten waren, die einfach Geld hatten und gut verdient haben.

00:12:36: Und das ist jetzt eigentlich momentan nur eine Korrektur dessen, was wir in den letzten Jahren

00:12:41: gesehen hatten, wo viele von der Immobilie geträumt haben, wo viele in Immobilien investieren

00:12:45: wollten. Das war möglich bei diesem außergewöhnlich niedrigen Zinsniveau von 0% Zinsen, die wir im

00:12:52: Leitzins teilweise auch negativ Zinsniveau, was wir gesehen haben. Das hat sich jetzt einfach

00:12:55: wieder ins Gegenteil eher zu einer Korrektur hin zu früheren Werten korrigiert, dass eben ja auf

00:13:01: Grund des Eigenkapitalbedarfs eben diejenigen Immobilien kaufen, die das Kapital haben oder

00:13:05: sehr sehr gut verdienen und der Rest eben nicht. Also auch da spielt natürlich wieder rein. Ich will

00:13:10: mich noch mal wiederholen, dass auch in Deutschland einfach die Geldanlage komplett falsch gemacht

00:13:14: wird und damit einfach gar nicht die Vermögen vorhanden sind oder die Gelder vorhanden sind,

00:13:18: die aufgebaut hätten werden können, wenn man das Geld einfach auch entsprechend am Aktienmarkt

00:13:23: anlegt und eben nicht nur aufkonten. Also von daher, wenn wir mal da ein Fazit runterziehen wollen,

00:13:27: Immobilien kann man nicht sagen, dass früher alles besser war. Es ist jetzt mal sauber durchgerechnet,

00:13:33: deutlich erschwinglicher eine Immobilie zu kaufen, verglichen mit den 80er Jahren oder 90er Jahren oder

00:13:38: auch Beginn des Jahrtausends. Aber natürlich aufgrund des gestiegenen Zinsniveaus ist es ganz klar so,

00:13:45: dass man dafür entsprechend das Kapital braucht und das ist halt dann eher nur bei wenigen

00:13:49: vorhanden und nicht in der breiten Masse. Und deswegen sind Immobilien eher tendenziell wieder

00:13:53: weniger Leuten vorbehalten als in der breiteren Masse vor drei, vier, fünf Jahren, als das Zinsniveaus

00:14:00: sehr, sehr niedrig war. Ob wir auf dieses super niedrige Zinsniveau wieder zurückkommen,

00:14:03: da bin ich etwas skeptisch. Wenn wir eine größere Krise kriegen, ja dann auf jeden Fall,

00:14:07: aber in den nächsten Jahren gehe ich schon mal davon aus, dass wir höhere Inflationsraten haben

00:14:12: werden als in dem Jahrzehnten seit den 80ern zuvor und dass deswegen ein höheres, ein vergleichsweise

00:14:18: höheres Zinsniveau vorherrschen wird, als wir es gewohnt waren. Sicherlich jetzt nicht um die

00:14:22: fünf Prozent, aber das ist so zwei, drei, vier Prozent damit leben müssen. Vielleicht tempore auch mal

00:14:27: ein bisschen höhere Zinsen, wenn die Inflationsraten anziehen. Davon gehe ich aus. Deswegen diese

00:14:31: außergewöhnliche Niedrigzinsphase, die würde ich jetzt mal, die sehe ich zumindest in den nächsten

00:14:36: Jahren jetzt überhaupt nicht, als seitenbegriegene Richte, große Finanzkrise, dann werden die Zinsen

00:14:40: sicherlich schnell auf diese Niveaus gesenkt, aber ansonsten, wenn es irgendwie geht, werden wir

00:14:44: irgendwo im Bereich der zwei, drei, vier Prozent bleiben mit einer Inflation, die auf ähnlichen

00:14:48: Levels läuft, das heißt, die Staaten können sich dadurch entspannt über die Inflation entschulden.

00:14:52: Aber für Immobilieninvestoren bedeutet das, dass man schon mit dem Zinsniveau im Bereich der

00:14:56: zwei, drei, vier Prozent kalkulieren sollte. Ja, das mal als eine Folge heute, wo ich mal mit diesem

00:15:04: Mythos etwas aufräumen wollte, dass früher einfach bei Immobilien alles besser war, weil es eben ganz

00:15:08: sauber gerechnet, wenn man alle Faktoren rein nimmt, nicht so war. Schön. Dann war es euch jetzt

00:15:13: für diese Ausgabe. Ich hoffe, es hat euch gefallen. Darf ich mich von euch verabschieden. Ich bin

00:15:17: Sebastian Hell. Ihr hört mich wieder nächsten und bis dann.

00:15:19: [Musik]

00:15:24: SWR 2020