Diese Immobilien sind in 10 Jahren weniger wert!

00:00:00: Heute prüfen wir die Aussage eines Immobilien-Profis, dass eine ganz beliebte Kategorie von

00:00:13: Immobilien gerade unter Privatanlegern in 10 Jahren weniger Wert sein wird als heute.

00:00:19: Ob das stimmt, das schauen wir gleich nach, geht sofort los.

00:00:23: Hallo, liebe Hellinvestierten. Schön, dass ihr wieder dabei seid bei einer neuen Ausgabe meines Podcasts.

00:00:36: Und ich muss euch sagen, ich muss euch ein Danke mal vorab aussprechen, denn die Hörerzahlen werden

00:00:42: immer mehr. Ich habe mir gerade mal die jüngsten Statistiken angeschaut. Also da vielen, vielen Dank

00:00:46: an alle, die so fleißig den Podcast abonniert haben und natürlich auch Danke an alle, die

00:00:50: den Podcast regelmäßig anhören. Da gerne weiter so machen und natürlich gerne weiter teilen.

00:00:56: Ja, ich hatte zum Intro schon gesagt, wir sprechen heute mal, oder wir ja, das königliche Plural

00:01:01: natürlich. Ich spreche heute für euch über Immobilien. Und ich hatte jüngst in der Wirtschaftswoche

00:01:08: ein sehr interessantes Interview gelesen mit einem Immobilien-Profi. Zudem kommen wir gleich noch.

00:01:13: Und er hat gesagt, dass eine bestimmte Kategorie im Immobiliensektor. Und es geht hier primär um

00:01:20: die sogenannte Einzimmerwohnung, die ja sehr beliebt ist unter Kapitalanlegern. Dass diese Immobilien-Profi

00:01:26: dort Probleme sieht und dass Einzimmerwohnungen in den nächsten zehn Jahren, auch wenn sich es

00:01:31: aktuell noch nicht in den Statistiken zeigt, weniger wert sein werden als heute. Und gerade

00:01:38: die Kategorie der Einzimmerwohnungen ist ja für viele eine Möglichkeit überhaupt noch in Immobilien

00:01:44: zu investieren. In der Regel nur auch als Kapitalanlage weiß ich, selbst Nutzer, Eigennutzer in der

00:01:51: Regel keine Einzimmerwohnungen kaufen. Das heißt, diese Einzimmerwohnungen, die sind am Markt beliebt

00:01:56: bei denjenigen, die Geld investieren wollen und diese Einzimmerwohnungen dann entsprechend wieder

00:02:00: vermieten. Warum sind diese Einzimmerwohnungen so unglaublich beliebt? Zum einen, sie haben immer

00:02:05: einen niedrigeren Kaufpreis natürlich als zwei, drei, vier oder fünf Zimmerwohnungen. Das ist natürlich

00:02:11: absolut logisch, weil diese Einzimmerwohnungen ja nur eine geringe Fläche haben, 20 Quadratmeter,

00:02:16: 30 Quadratmeter, 35 Quadratmeter, vielleicht sogar 40, aber in der Regel so um die 20, 30 Quadratmeter.

00:02:22: Und dadurch ist es natürlich egal, wo ihr danach schaut, also ob jetzt in München für 10.000

00:02:27: Quadratmeter oder irgendwo auf dem Land für 3.000 Quadratmeter, wenn ich natürlich nur 30 Quadratmeter

00:02:33: kaufe, zahle ich, egal welcher Quadratmeterpreis vorherrscht, immer weniger als wenn ich 60

00:02:38: Quadratmeter kaufe. Also ganz klar und deswegen sind die Einzimmerwohnungen Einstiegselemente oder

00:02:43: Einstiegswohnungen für viele, die sagen, ich will in Immobilien investieren. Ich habe jetzt aber

00:02:48: nicht die Summe, dass ich für 80 Quadratmeter hier einen Preis von 5, 6000 Euro pro Quadratmeter

00:02:53: bezahl, aber für 30 Quadratmeter, da kann ich es mir leisten und dadurch können auch Investoren

00:02:59: sogar in Toplagen investieren, weil es einfach relativ gesehen günstiger ist, eine Einzimmerwohnung

00:03:05: zu kaufen als eine Zweizimmerwohnung. Auch wenn man sagen muss, dass Banken teilweise für eine

00:03:09: Einzimmerwohnung etwas mehr an Eigenkapital relativ gesehen sehen wollen als für eine

00:03:15: zwei oder drei Zimmerwohnung. Dann kommt natürlich dazu bei einer Einzimmerwohnung und das ist

00:03:19: natürlich bedingt durch den Kaufpreis, dass man weniger Kredit braucht, weil weniger Kaufsumme

00:03:24: muss ich auch weniger Kredit in absoluter Summe aufnehmen. Dann haben Einzimmerwohnungen natürlich

00:03:29: auch einen, ja ich will jetzt nicht sagen einen Vorteil, aber sie entsprechen schon den aktuellen

00:03:34: Trends innerhalb der Gesellschaft, dass die Gesellschaft sich versingelt, das heißt immer mehr Leute

00:03:39: leben ein Singledarst sein und brauchen dadurch natürlich auch entsprechend nur eine kleinere

00:03:44: Wohnung, viele nehmen eine Einzimmerwohnung, manche nehmen auch eine Zweizimmerwohnung,

00:03:47: weil sie sagen sie brauchen etwas mehr Platz, aber die Einzimmerwohnung trifft schon den aktuellen,

00:03:52: ja, gesellschaftlichen Kontext oder gesellschaftlichen Wandel, den wir sehen. Und dann kann man natürlich

00:03:59: bei Einzimmerwohnungen auch noch wunderbar gerade in Städten, wo Universitäten sind, an Studenten

00:04:04: vermieten, mache ich selbst, werde ich euch gleich auch noch was dazu erzählen und man kann natürlich

00:04:08: diese Wohnungen noch entsprechend miblieren und dann Geschäftsmodelle fahren wie beispielsweise

00:04:13: Zeitvermietung, wo man dann eine miblierte Wohnung auf drei Monate, sechs Monate oder zwölf Monate

00:04:19: vermietet, gibt es auch mittlerweile Firmen, die da entsprechende Services anbieten und kann

00:04:23: dann also diese Wohnung überhalb oder oberhalb eines Mietendeckels dann ansiedeln, weil man da

00:04:29: entsprechende Sachen ein bisschen ausheben können oder natürlich auch in Städten wo es erlaubt

00:04:33: ist, kann man Airbnb draus machen, aber da gibt es ja auch in Deutschland mittlerweile einige

00:04:37: Großstädte oder auch mittlere Städte, die da dagegen vorgehen, aber so eine Einzimmerwohnung

00:04:41: bietet sich dann auch an für Touristen, die sagen okay, die kann ich dann relativ günstig

00:04:46: mehr mieten und dann wohne ich halt in einer Einzimmerwohnung mal ein paar Tage Hauptsache,

00:04:49: ich bin dort und kann mir ein paar Sachen anschauen. Also diese Einzimmerwohnung hat schon

00:04:53: valide Argumente, warum man da rein investieren kann und deswegen finde ich diese Aussagen jetzt von

00:05:00: Florian Bauer, so heißt er und Florian Bauer, ich gebe euch kurz zwei, drei Hintergrundinformationen,

00:05:05: Florian Bauer, ich lese mal hier vor aus der Wirtschaftswoche, begann seine Karriere in der

00:05:10: Finanzbranche. Nach zehn Jahren machte sich der gelandte Bankkaufmann und Immobilienökonom

00:05:14: selbstständig und gründete 2018 die Bauer Immobilien GmbH in Köln, das heißt er berät damit Leute,

00:05:21: die Immobilien kaufen möchten als Kapitalanlage und kennt sich also im Markt ganz gut aus. Und die

00:05:28: Wirtschaftswoche hat also jetzt jüngst ein Interview mit ihm geführt, wo er ein paar

00:05:31: interessante Aspekte rangebracht hat. Gemäß auch dem Mantra oder Motto von Charlie Manga,

00:05:37: der ja vor kurzem verstorben ist, also der kongeniale Partner von Warren Buffett, der ja

00:05:41: immer wieder gesagt hat "Invert, always invert", das heißt, dass man sich immer wieder mit

00:05:45: Gegentesen zu geläufigen Thesen beschäftigen soll und immer wieder die eigene Meinung reflektieren

00:05:52: muss. Bevor wir zu diesem Interview kommen, Link unten auch noch für euch rein, für mein Report,

00:05:56: tragt euch da ein, denn im Report werde ich mir passend zum Thema Immobilien und auch

00:06:02: YouTube werden Immobilien diese Woche eine Rolle spielen, aber im Report werde ich mir mal

00:06:05: anschauen, wie der deutsche Immobilienmarkt aktuell ganz als Gesamtes dasteht, welche

00:06:10: Segmenten aktuell anziehen, welche Segmenten weiterhin fallen, welche Bereiche momentan besser

00:06:17: laufen, welche schlechter und vor allem und das ist spannend, was man neben den Statistiken und

00:06:22: Umfragen zu den Preisen auch herauslesen kann aus den Bilanzen der großen Vermieter in Deutschland

00:06:26: also LEG, WoNovia haben Jüngstzahlen gemeldet, da gucke ich auch mal rein für euch, wie deren

00:06:32: Portfolios sich aktuell verhalten und was das Management dort für die Preisentwicklung in

00:06:36: den nächsten ein, zwei Jahren erwartet. Also wer da mal so einen Rundumblick haben will zwischen

00:06:40: den statistischen Daten und auch den Bilanzdaten der Großvermieter unbedingt in den Report eintragen,

00:06:45: bekommt ihr am Donnerstag direkt in euer Postfach. Aber kommen wir jetzt mal zu wichtigen Passagen

00:06:50: aus dem Interview in der Wirtschaftswoche mit Florian Bauer und ich lese euch mal eine Frage vor,

00:06:56: beziehungsweise dann auch die Antwort, die ich besonders spannend fand. Erstmal die Frage

00:07:00: der Wirtschaftswoche. Herr Bauer, Sie finden, dass die Einzimmerwohnung für Kapitalanleger

00:07:04: zunehmend unattraktiv wird. Warum? Antwort. Zumindest ist das ein Trend, der sich in den nächsten

00:07:10: Jahren verschärfen dürfte. Da immer mehr Leute von zu Hause arbeiten oder sogar aus dem Urlaub

00:07:14: wird die Nachfrage sinken. Zudem steigen auch die Verwaltungskosten für Einzimmerwohnungen

00:07:19: überproportional im Verhältnis zur Miete. Das soll aber nicht heißen, dass die Einzimmerwohnung

00:07:23: komplett vom Markt verschwindet oder unvermietbar wird. Und da muss ich sagen, da hat er einen Punkt.

00:07:29: Und diesen Punkt, den Florian Bauer hier macht, gerade mit dem Homeoffice oder das Leute aus dem

00:07:33: Urlaub arbeiten, bin ich ja das beste Beispiel, dass ich ja gerne weltweit unterwegs bin und

00:07:39: von dort aus arbeite. Das ist natürlich ein valider Punkt. Und gerade Homeoffice, das sehe ich so

00:07:43: auch in meinem Freundes- und Bekanntenkreis, das ist natürlich für eine gewisse Büropflicht für

00:07:48: die meisten galt. Ich sage jetzt für die meisten, weil ich da an mich denke, ich bin ja ein chronischer

00:07:53: Homeoffice-Arbeiter oder ich bin unterwegs. Also ich hatte noch nie eine Struktur, dass ich groß

00:07:57: in den Büro gegangen bin. Auch wenn ich natürlich einen Büro für meine Mitarbeiter habe, aber ich

00:08:02: fühle mich da einfach wohler, wenn ich zu Hause im, ja, ich sag's mal frei für euch heraus,

00:08:06: auch in der Jogginghose einfach arbeiten kann. Am Ende zählt das Ergebnis, wie

00:08:10: Elon Musk sagt und das ist das Wichtige. Aber kommen wir mal zurück zum Punkt. Ich möchte

00:08:13: nicht so weit abschweifen. Homeoffice ist natürlich ein Punkt, weil viele mussten im

00:08:17: Büro einfach sein, so auch meine Freundin beispielsweise. Deswegen wohnen wir in

00:08:20: Frankfurt und auch gerne in Frankfurt. Aber natürlich doch Homeoffice gibt sich die Möglichkeit,

00:08:25: dass man sagt, okay, bevor man jetzt die Mieter hier in Frankfurt bezahlt, kann ich mir für den

00:08:29: selben Preis oder schnapps mehr auch was deutlich größeres außerhalb suchen, als hier in der Großstadt

00:08:34: und kann einfach rausgehen. Und das ist schon ein Trend, den man sieht. Und da hat er ein valides

00:08:40: Argument, dass deswegen die Einzimmerwohnung natürlich gefährdet ist, weil Leute, die

00:08:45: vielleicht früher gesagt haben, okay, ich muss in der Stadt sein oder ich muss an Ort meines

00:08:50: Arbeitsgebers sein, weil ich eben ins Büro muss und ich möchte hier nicht exorbitant Miete

00:08:57: ausgeben. Mir reicht was kleineres. Diese Leute sind natürlich früher in Einzimmerwohnungen gegangen.

00:09:02: Die haben jetzt natürlich die Möglichkeit, dass sie durch Homeoffice wo ganz anders arbeiten,

00:09:06: weltweit oder irgendwo anders in Deutschland oder bei der Familie oder draußen auf dem Land oder

00:09:10: in irgendeiner WG, wo irgendwo JWD ist, aber wo man sich einfach wohlfühlt. Also da kenne ich

00:09:15: auch einige, die da vom Strand ausarbeiten zwischen den Sanddüden. Also da liebe Grüße an Tobi,

00:09:20: der den Podcast immer so schön schneidet. Also was ich euch sagen will, ist, es gibt natürlich

00:09:25: ein Argument, dass man sagt, diese Einzimmerwohnungen in den Großstädten, die sind nicht mehr oder

00:09:29: die werden perspektivisch nicht mehr so gebraucht, weil das Homeoffice sich immer weiter durchsetzen wird.

00:09:34: Ist ein richtiger Punkt, muss man sagen, aber natürlich gilt dem auch entgegenzuhalten, dass

00:09:41: wenn ich in Großstädten, in den Top-Städten Einzimmerwohnungen habe, dass die nicht unbedingt

00:09:48: im Preis fallen müssen, weil sie natürlich immer einen gewissen Zuzug oder immer eine gewisse

00:09:54: Nachfrage haben werden in den Großstädten. Also ich spreche jetzt mal von Frankfurt,

00:09:57: von München, von Berlin. Währenddessen, und da muss ich sagen, stimm ich Florian Bauer dann deutlich zu,

00:10:02: ich nicht mehr in eine Einzimmerwohnung investieren würde jetzt in der B-Stadt oder C-Stadt, weil eben

00:10:10: dieser Trend zum Homeoffice dazu führt, dass die Leute dort nicht mehr sein müssen. Und dass es

00:10:14: dort auch oftmals so ist, dass die Mieter eine gewisse Nachfrage haben und eine gewisse Auswahl

00:10:19: für diese Nachfrage bekommen und deswegen also nicht alles nehmen müssen wie in Frankfurt,

00:10:23: was ihnen hingeworfen wird. Hier in Frankfurt wird alles vermietet, da kann man machen,

00:10:27: was man will, selbst Wohnungen, habe ich mir schon angeschaut mit einem ganz ganz schlimmen Zustand

00:10:31: und 60er-Jahdestand und Leitungen über Putz und was weiß ich, also das wird vermietet, das wird

00:10:37: teilweise in der Regel auch, es ist jetzt leicht schwieriger, aber das wird auch immer noch verkauft,

00:10:40: wenn auch deutlich zu niedrigeren Preisen als noch vor zwei Jahren. Aber hier in den Großstädten,

00:10:45: da ist einfach der Zuzug so immens, dass die Leute einfach die Mieter fast alles nachfragen,

00:10:50: was angeboten wird und die Leute, die kaufen wollen, auch fast alles nachfragen, was angeboten wird.

00:10:54: In anderen Städten, in kleineren Städten ist es anders. Da kann ich auch eine kurze Anekdote

00:10:59: erzählen, so vor fast zehn Jahren, da hatte ich eine, oder habe ich, ist auch immer noch in meinem

00:11:03: Besitz, eine ein Zimmerwohnung gekauft in Zwickau, ich habe ja lange in Sachsen gelebt, im Vogtland

00:11:08: und als dann so unternehmerisch ein bisschen Kohle reinkam, da dachte ich mir, okay, kaufst du jetzt

00:11:12: auch mal so langsam deine ersten Immobilien zusammen oder deine erste Wohnung zusammen,

00:11:16: dass das Geld, falls irgendwas schief geht, mal angelegt ist, dass du eine gewisse Mieteinnahme

00:11:21: hast, dass du eine Wertsteigerung hast und damals waren die Wohnungen ja dort im Ost,

00:11:25: muss ich sagen, sportbillig. Also da hatten wir ja auch über Mieten gesprochen, teilweise von 4,

00:11:30: 5, 6 Euro, wo selbst mittlerweile an vielen Orten 10 Euro bezahlt wird, kalt mit der 11 Euro,

00:11:36: 12 Euro ist für gut sanierte Wohnungen locker zu nehmen dort. Also von daher, das hat sie für

00:11:40: mich sehr gelohnt. Ich würde aber in der Retrospektive, muss ich mal sagen, eine derartige

00:11:45: Wohnung nicht mehr kaufen, weil, und deswegen war es mir wichtig vorhin euch mal die Vorteile der

00:11:49: Einzimmerwohnung zu zeigen oder aufzuzählen, was oft verschwiegen wird ist, dass Einzimmerwohnungen

00:11:54: wirklich Arbeit machen, Arbeit dahin, dass man natürlich Singles in der Regel drin hat. Diese

00:12:00: Singles dann irgendwann möglicherweise ist ihnen natürlich zu wünschen, wenn sie es wollen,

00:12:04: einen Partner kennenlernen und dann ziehen natürlich aus der Wohnung aus. Und gerade wenn ich

00:12:08: jetzt nicht in Frankfurt bin, wo auch Singles jemand kennenlernen, lieber in ihrer Wohnung bleiben,

00:12:12: weil sie eben nicht das Geld haben, sich zusammen eine größere Wohnung zu holen, weil sie vielleicht

00:12:17: noch einen guten Mietvertrag haben, ist es so in B und C-Stätten, dass das Singles dann einfach

00:12:21: ausziehen und sich eine neue Wohnung in der Stadt oder außerhalb nehmen, mit mehr Platz,

00:12:25: mit mehr Fläche und sich einfach die Miete teilen. Das heißt, diese Einzimmerwohnungen,

00:12:28: jetzt sind schon in Bedrängnis etwas, muss ich sagen, auch wenn ich meine immer gut vermieten kann,

00:12:34: weil einfach der Punkt mit rein spielt, dass diese Singles, die davor drin gewohnt haben,

00:12:39: weil sie die Nähe zum Arbeitgeber gebraucht haben, jetzt eben ganz woanders wohnen können,

00:12:42: aufgrund des Homeoffice und diese Wohnungen weniger gefragt sind. Deswegen muss ich sagen,

00:12:46: hat Florian Bauer da den Punkt oder würde ich diese Aussage unterschreiben, dass die Einzimmerwohnungen,

00:12:52: die er hier nennt, in zehn Jahren weniger wert sein könnten, in B und C-Stätten, weil dort eben auf

00:12:59: Grund des Trends zum Homeoffice hin die Leute, woanders arbeiten können, eben diese Einzimmerwohnungen

00:13:03: nicht mehr zwangsläufig beziehen müssen, sondern sich was anderes nehmen können zu einem gleichen

00:13:08: Preis vielleicht draußen auf dem Land. Während in den Städten muss ich sagen,

00:13:11: eine Einzimmerwohnung durchaus attraktiv sein kann, weil man die eben auch, ich habe vorhin gesagt,

00:13:16: gerade Zeitvermietung mittels anderer Geschäftsmodelle nochmals vermieten kann, falls man keinen

00:13:20: findet, der die Wohnung braucht, weil er dort arbeiten muss und weil aufgrund des Zuzugs die

00:13:26: deutschen Großstädte einfach boomen und man höchstwahrscheinlich so kleine Wohnungen immer

00:13:30: irgendwie vermieten kann. Also von daher muss ich sagen, ja, Einzimmerwohnungen sollte man sich in

00:13:38: den nächsten Jahren genauer überlegen, ob die wirklich in zehn Jahren generell weniger wert

00:13:43: sein werden, muss ich sagen, liegt einfach daran, wo sie angesiedelt sind. Großstädte sehe ich da

00:13:49: weniger Probleme, kleinere Städte sehe ich dadurch aus größere Probleme, da würde ich auch auf

00:13:54: mehr Zimmerwohnungen setzen, also alle anderen Wohnungen, die ich auch in meinen Mehrfamilienhäusern

00:13:58: habe. Das sind immer zwei oder drei Zimmerwohnungen, weil bei zwei oder drei Zimmerwohnungen könnt ihr

00:14:03: einen Single vermieten, könnt ihr je nach Schnitt an eine WG vermieten, könnt ihr an Pärchen

00:14:08: vermieten, könnt ihr bei drei Zimmer mit Kinderzimmer oder vier Zimmer mit Kinderzimmer an eine Familie

00:14:12: vermieten. Also da gibt es viele Möglichkeiten, was man da machen kann, da sehe ich jetzt weniger

00:14:18: Probleme, aber die Einzimmerwohnungen in den B und C-Städten, da werde ich, wenn ihr darüber überlegt,

00:14:23: dort oder darüber nachdenkt, dort zu investieren eher vorsichtig und würde prüfen, wie die

00:14:29: zukünftige Entwicklung, ich meine, es ist immer schwierig, machen wir uns nichts vor, jetzt die

00:14:32: zukünftige Entwicklung zu sagen, aber vielleicht kann man ein bisschen abschätzen, wie ihr dazuzug

00:14:37: sein oder wird diese Wohnung immer gefragt sein oder hat man ein zweitmodell, wie man diese

00:14:41: Wohnung vermieten kann, wenn doch keine Singles mehr reingehen, weil die Leute dort einfach nicht

00:14:44: mehr wohnen müssen, wäre es vielleicht eine Airbnb-Wohnung oder macht ein übliertes Wohnen

00:14:48: auf Zeit sind für irgendeine Firma, die dort ab und zu Arbeiter hat oder auch Monteurswohnung

00:14:53: steckt, stellt man vielleicht ein Doppelbett rein oder ein Doppelbett vielleicht nicht für

00:14:56: Montere, ein Stockbett vielleicht rein und kann dann da zwei Leute reinpacken. Also dass man sich

00:15:00: einfach nur mal Gedanken macht über zwei Verwertungsmodelle, dritt Verwertungsmodelle bei so

00:15:05: einer Wohnung, weil eben der Trend zum Home Office, das wird schon in Immobilienmarkt, auch wenn

00:15:09: Florian Bauer richtigerweise sagt, dass momentan in den Zahlen noch nicht ablesbar ist, das wird

00:15:13: den Markt schon für diese Einsammerwohnungen, die früher gefragt waren, deutlich verändern. Also

00:15:18: da bin ich auch der Auffassung und ich werde auch meine Einsammerwohnung, ich meine, ich hab mit

00:15:21: der Gutes Geld verdient bisher, aber das ist auch so eine Wohnung, die ich jetzt in nächster Zeit

00:15:25: einfach abstoßen will. Auch weil ehrlicherweise muss ich dazusagen, alle eineinhalb Jahre geht

00:15:30: da mal jemand wieder raus und dann dauert es mal wieder ein Monat, bis jemand drin ist und dann

00:15:34: zahlst du da die Marklerprovision mit zwei Mieten, müssten es unbedingt ungefähr sein, weil ich nicht

00:15:38: vor Ort bin immer. Also das macht schon eine gewisse Arbeit, da habe ich andere Wohnungen, da

00:15:42: habe ich meine Mieter seit 10, 15 Jahren drin und da muss ich nichts machen. Also von daher einfach

00:15:47: kritisch hinterfragen, wenn man so eine Einsammerwohnung kauft, ist ja immer viel Geld, ist in der

00:15:51: Toplage, dann sehe ich da viele Möglichkeiten und da sehe ich auch weiterhin Preissteigerungen,

00:15:55: oder ist die eher in der B oder C-Lage und dann muss ich Florian Bauer recht geben, dann könnt

00:15:59: es da schon kritisch werden in den nächsten Jahren. Das einfach mal als Hilfe zur Selbsthilfe für euch

00:16:04: ein paar Gedanken von mir, paar Gedanken von anderen und dann darf ich mich von euch verabschieden.

00:16:08: Ich bin Sebastian Hell, ihr hört mich für die nächsten Ausgabe und bis dann.

00:16:11: [Musik]